NIEUWS
Definitief groen licht voor renovatieplicht residentieel vastgoed
27-06-2023

Op 8 juli 2022 keurde de Vlaamse regering definitief de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen goed. Die geldt sedert 1 januari 2023. Het ijkpunt is het verlijden van de authentieke akte.

Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio,…) met aktedatum vanaf 1 januari 2023 moet binnen 5 jaar deze woning aan een minimaal energieprestatieniveau laten voldoen. Bij aanvang is dat label D, zowel voor ééngezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers).

Vervolgens wordt deze minimale energieprestatie-eis met tussenstappen verder verstrengd.

Bij elke overgang geldt de datum van de authentieke akte als ijkpunt. ‘2028’ moet u dus lezen als: ‘wanneer de authentieke akte verleden wordt vanaf 1 januari 2028’.

Tussen 1 januari 2035 en 1 januari 2045 verschilt de norm naargelang het aangekochte goed een huis of een meergezinswoning is: telkens liggen de eisen één label hoger bij de huizen.

Voor appartementen:

Voor huizen:

Naleving en controle

De koper heeft vijf jaar de tijd om het vereist energieniveau te halen. Als daarvoor werken nodig zijn, moeten die tegen dan afgerond zijn. De periode van 5 jaar start op de datum van de authentieke akte.

De koper is verplicht om een nieuw EPC te laten opmaken waaruit blijkt dat het vooropgestelde energielabel is behaald. Deze verplichting laat toe om de renovatieplicht te controleren.

Sanctie

Wanneer na 5 jaar geen nieuw EPC is opgemaakt waaruit blijkt dat de woning aan de minimale energieprestatie-eis beantwoordt, zal het VEKA een administratieve geldboete (kunnen) opleggen van 500 euro tot en met 200.000 euro.

Het VEKA legt ook een nieuwe termijn vast waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd. Bij gebreke daaraan wordt opnieuw een geldboete opgelegd, alsook wederom een, nieuwe termijn. En zo tot wanneer de woning voldoet.

VEKA gaat overigens in haar berekeningen uit van een gemiddelde boete van 5.000 euro.

De handhaving verloopt efficiënt, aangezien ze kan gebeuren via de EPC-databank op quasi geautomatiseerde wijze. Bij een raming van 5% van de verkopen waarbij de koper in gebreke blijft, mag VEKA rekenen op een jaarlijkse opbrengst van 10 miljoen euro.

Uitzonderingen

Er zijn twee uitzonderingen voorzien. Zo is men vrijgesteld ingeval van sloop binnen vijf jaar na de authentieke aankoopakte. Daarbij worden geen specifieke normen opgelegd in geval van heropbouw: logisch aangezien dergelijke heropbouw altijd onderworpen is aan EPB en er van daaruit nog strengere normen gelden.

De tweede vrijstelling is van toepassing op onroerend erfgoed. Concreet: als het residentieel gebouw een beschermd monument is, deel uitmaakt van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht of voorkomt op de inventaris van bouwkundig erfgoed.

De renovatieplicht residentieel is niet alleen van toepassing bij zuivere aankoop. Ze geldt bij uitbreiding voor alle overdrachten in volle eigendom én bij het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of opstal. Enige uitzondering hierop is het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of recht van opstal op het dak van een gebouw (denk bijvoorbeeld aan het ‘optoppen’ van gebouwen).

Het spreekt voor zich dat deze residentiële renovatieplicht een bijzondere impact zal hebben in appartementsgebouwen, zeker daar waar de nieuwe eigenaar de normen zoals vooropgesteld niet kan halen zonder renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen zoals het dak of de gevel.

Lock-in

Een belangrijk aandachtspunt bij dit alles is het ‘lock-ineffect’. Wat wordt daarmee bedoeld?

Een lock-ineffect ontstaat wanneer men door bepaalde ingrepen later beperkt wordt in de mogelijkheden om nog verdere energie-efficiëntie te realiseren. Een concreet voorbeeld: een eigenaar isoleert een buitenmuur om te voldoen aan energielabel D. Maar, om een energielabel C te halen zou eigenlijk dubbel zoveel isolatie geplaatst moeten worden. De eigenaar beslist echter om voor het lager ambitieniveau D te gaan. Waardoor een volgende ingreep duurder wordt. De bestaande isolatie zou dan immers verwijderd moeten worden alvorens de nieuwe isolatie aangebracht kan worden.

Door niet voldoende doordacht en toekomstgericht te renoveren heeft de eigenaar zichzelf in de problemen gebracht. En, we hebben het hier dan nog enkel over een scenario waarbij de volgende renovatie duurder wordt. Evenzeer mogelijk is dat een oudere renovatie bepaalde nieuwe oplossingen technisch onmogelijk maakt. Denk bijvoorbeeld aan het opvullen van spouwmuren met een minderwaardig materiaal.

Dergelijk lock-ineffect is problematisch. In eerste instantie is het iets waar de overheid van wakker ligt. De overheid heeft immers ambitieuze doelstellingen richting 2050 en zit liever geen lock-ineffecten die een hoger energielabel verhinderen of bemoeilijken. Om die doelstellingen te realiseren blijft de overheid nieuwe en ambitieuzere normen invoeren. Veelal is er ook een verstrengingspad.

En daardoor wordt een lock-ineffect ook een probleem voor de eigenaar. De normen staan immers niet stil. Wie nu enkel renoveert naar label D, dreigt daardoor binnen afzienbare tijd opnieuw een renovatie te moeten doorvoeren. Hetzij gedwongen door regelgeving, hetzij door hoge energieprijzen.

Kortzichtigheid door enkel te kijken naar wat heden minimaal moet, dreigt zich daardoor wel eens tegen de eigenaar te kunnen keren. Met het verstrengingspad voor de renovatieplicht heeft u overigens een goed beeld van wat de overheid op een gegeven ogenblik als het minimum beschouwt.

Vlaamse renovatiegolf: meer dan 1 op 4 woningen bezitten energielabel A of B

Tegen 2050 moeten alle Vlaamse woningen het energielabel A halen. Toch heeft een groot deel van het Vlaamse woningpatrimonium nog een flinke weg af te leggen, zo blijkt uit nieuwe cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Bijna 4 op de 10 woningen bezitten vandaag slechts een energielabel E (12%) of F (26%). Positief is dat iets meer dan een kwart van de woningen al een A-label of B-label halen.

De Vlaamse regering zet al een aantal jaren sterk in op het stimuleren en ondersteunen van grondige energetische renovaties om het aangroeitempo van goede labels (A + B) en de uitfasering van de slechte labels (E en F) te versnellen.

  • Vernieuwd EPC sedert 2019 met beknopt advies en aanbevelingen om de woning tot een A-label te brengen.
  • EPC-labelpremie sedert 1 januari 2021 voor woningen die van een slecht naar een goed label gaan.
  • Sedert 2021 renteloos renovatiekrediet bij aankoop van een woning met label E of F, gekoppeld aan labeldoelstelling die wordt vooropgesteld.
  • Vanaf 2023 renovatieverplichting tot label D of beter voor woningen met label E of F die worden verkocht.
  • Mijn VerbouwLening tot 60.000 euro sinds 1 september 2022 voor energiezuinige renovaties.
  • Mijn VerbouwPremie sinds 1 oktober 2022.

Energielabel woningen en appartementen: stand van zaken op 1 januari 2022

Het VEKA volgt de impact van deze beleidsmaatregelen op door – onder andere – de jaarlijkse evolutie van de labelverdeling van de Vlaamse woningvoorraad in kaart te brengen. Op 1 januari 2019 had bijvoorbeeld slechts 3,8% van de Vlaamse woningen een A-label, in 2020 4,6%, in 2021 5,7% en op 1 januari 2022 is dit aandeel gestegen naar 6,8%. Per jaar komen er dur ongeveer 1,1% A-labelwoningen bij. Blijft het A-label op dezelfde manier toenemen, dan hebben in 2050 slechts 38% van de woningen een A-label.

Monitoringpad

Om de Vlaamse doelstelling 2050 te halen moet het aangroeitempo van A- en ook B-labels dus versneld omhoog gaan. Dit blijkt ook uit het monitoringpad dat het VEKA heeft uitgetekend. Dit monitoringpad 2050 geeft de minimale krijtlijnen weer waarbinnen de labels zouden moeten evolueren om de doelstelling 2050 te halen. De ambitie is dat tegen 2030 het aandeel woningen met slechte E en F labels is gedaald naar maximaal 15%. Tegen 2040 moet dit aandeel minder dan 1% bedragen.

Door de energiecrisis is de aandacht voor het EPC heel sterk toegenomen. In 2022 zijn in de eerste 10 maanden 140.000 EPC’s voor wooneenheden opgemaakt. Dit is nu al ruim meer dan voorgaande volledige jaren: 92.000 in 2019 en 2020, 116.000 in 2021. Zeker de laatste maanden is het aantal opgemaakte EPC’s snel toegenomen, onder andere door de recente maatregel dat een huurwoning of appartement niet of maar gedeeltelijk mag geïndexeerd worden bij label D, E of F of indien het EPC niet langer geldig is.

Renovatieplicht: wat als de woning binnen de vijf jaar opnieuw wordt verkocht?

Op 1 januari trad de nieuwe renovatieverplichting voor residentieel vastgoed in werking. De aktedatum is daarbij het ijkpunt. De koper heeft vervolgens vijf jaar de tijd om aan de renovatieplicht te voldoen. Uiterlijk vijf jaar na de aktedatum moet hij een nieuw EPC kunnen voorleggen waaruit blijkt dat de woning het vereiste EPC-label behaalt. Wat echter als de woning binnen die periode opnieuw wordt verkocht? Hoe zit het dan?

Het Energiedecreet (art. 11.2/2.1, §1, 2de lid) bevat hierover een afzonderlijke bepaling, die niet voor interpretatie vatbaar is.

Initiële termijn blijft behouden

Deze zegt dat de termijn voor het voldoen aan de renovatieplicht ongewijzigd blijft: ‘De koper […] moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan het minimaal energieprestatieniveau dat de verkoper […] zelf diende te halen.’

Hetzelfde geldt indien de woning binnen de termijn van 5 jaar voor de renovatieplicht wordt geschonken of er een recht van opstal of erfpacht wordt gevestigd. Ook dan gaat de gehoudenheid mee over naar de begunstigde van de schenking en de houder van het recht van erfpacht/opstal en blijft de initiële termijn onverkort van kracht.

Boetes

Ter herinnering: indien het label niet tijdig behaald wordt, kan een administratieve geldboete opgelegd worden van € 500 tot € 200.000. Er wordt ook een nieuwe termijn opgelegd waarbinnen het label moet behaald worden. Het VEKA gaat uit van een gemiddelde boete van € 5.000.

Renovatieplicht residentieel heeft ook impact op kleine niet-residentiële eenheden

Samen met de invoering van de renovatieplicht voor residentiële gebouwen worden ook wijzigingen doorgevoerd aan de renovatieplicht voor kleine niet-residentiële eenheden. Doel is om de normen te finetunen met het oog op gemengde gebouwen. Het klassieke voorbeeld is een appartementsgebouw met handelszaken op het gelijkvloers. Welke normen gelden in dat geval?

Wat is een klein niet-residentieel gebouw?

Het antwoord op die vraag is niet alleen relevant om te weten, welke renovatieplicht er geldt, maar evenzeer om na te gaan welk type EPC je nodig hebt. Het aparte EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen bestaat al langer, terwijl het EPC voor grote niet-residentiële gebouwen inging op 1 januari 2023.

Een klein niet-residentieel gebouw, kavel,… heeft een niet-residentiële hoofdbestemming (handelszaak, horeca, e.d.) en heeft een bruikbare vloeroppervlakte die niet groter is dan 500 m².

Hoe ziet de renovatieplicht eruit?

Voor niet-residentiële gebouwen bestaat er al een renovatieplicht sinds 1 januari 2022. Een niet-residentieel gebouw moet binnen vijf jaar na de datum van de authentieke akte voldoen aan een maatregelenpakket.

  1. Als voor dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt op de datum van de authentieke akte, wordt dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst.
  2. Aanwezig enkel glas wordt vervangen door beglazing met een maximale U-waarde 1 W/m²K.
  3. Aanwezige centrale warmteopwekkers die deel uitmaken van een installatie voor ruimteverwarming die ouder dan vijftien jaar zijn op de datum van de authentieke akte, worden vervangen door een nieuwe warmteopwekker.
  4. Koelinstallaties die ouder zijn dan vijftien jaar op de datum van de authentieke akte en gebruik van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen worden verplicht vervangen door koelinstallaties die geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen.

Daarnaast moeten kleine niet-residentiële kavels in een gebouw voldoen aan een minimaal label C binnen vijf jaar, aan te tonen aan de hand van een nieuw EPC.

Maar, die laatste norm geldt enkel wanneer er geen residentiële kavels zijn in het gebouw én wanneer dit gebouw in zijn geheel wordt verkocht.

Bijgevolg zijn er veel scenario’s waarbij het label C niet geldt en de renovatieplicht niet-residentieel beperkt blijft tot het maatregelenpakket.

Wijziging vanaf 1 januari 2023

Daar is sedert 1 januari 2023 verandering in gekomen. De introductie van de renovatieplicht voor residentiële panden laat immers toe om extra normen op te leggen.

We citeren even letterlijk uit de toelichting van de Vlaamse Regering.

Momenteel is er voor niet-residentiële gebouwen en eenheden een vrijstelling van het minimaal label C of het aandeel hernieuwbaar energie indien het gebouw niet in zijn totaliteit verkocht wordt of indien het gebouw niet volledig niet-residentieel is. Kleine niet-residentiële eenheden vallen relatief snel onder deze vrijstelling (krantenwinkel onderaan appartementsgebouw, kapperszaak onder de eengezinswoning,…).

Eenmaal de renovatieplicht voor residentiële gebouwen in voege zal gaan vanaf 1 januari 2023 creëert dit moeilijk te verdedigen verschillen tussen residentiële en kleine niet-residentiële eenheden. Daarom wordt voor kleine niet-residentiële eenheden eenzelfde verplichting ingevoerd als voor appartementen, met name het behalen van minimaal label D. Tegelijkertijd wordt naar analogie met de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen een langetermijnpad vastgelegd voor de renovatieverplichting voor zowel de kleine niet- residentiële eenheden die afzonderlijk verkocht worden als voor de kleine niet-residentiële eenheden die in totaliteit worden verkocht.

Daarom moet u voortaan rekening houden met volgend tijdspad:

Vanaf 1 januari 2023 (aktedatum):

  • Label C als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat volledig niet-residentieel is en in zijn totaliteit wordt overgedragen
  • Label D als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat niet in zijn totaliteit wordt overgedragen, of als het gebouw in kwestie niet volledig een niet-residentieel gebouw is

Vanaf 1 januari 2028 (aktedatum):

In beide scenario’s label C

Vanaf 1 januari 2035 (aktedatum):

  • Label B als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat volledig niet-residentieel is en in zijn totaliteit wordt overgedragen
  • Label C als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat niet in zijn totaliteit wordt overgedragen, of als het gebouw in kwestie niet volledig een niet-residentieel gebouw is

Vanaf 1 januari 2040

  • Label A als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat volledig niet-residentieel is en in zijn totaliteit wordt overgedragen
  • Label B als de kleine niet-residentiële eenheid in een gebouw ligt dat niet in zijn totaliteit wordt overgedragen, of als het gebouw in kwestie niet volledig een niet-residentieel gebouw is.

5 goede redenen om te 'reNUveren'

Renoveer nú. Er zijn heel wat voordelen:

  1. Meer comfort: een goed geïsoleerd en geventileerd gebouw is veel comfortabeler om in te leven. Zo hebt u minder last van vocht, uw gebouw blijft koeler in de zomer en in de winter is het binnen heerlijk warm.
  2. Lagere energierekening: een goed geïsoleerd gebouw met een zuinige verwarmingsinstallatie doet uw energierekening fors dalen.
  3. Goed voor het klimaat: minder energie verbruiken betekent ook minder CO2 uitstoten. Dat is belangrijk in de strijd tegen de klimaatopwarming. Met het plaatsen van zonnepanelen of een warmtepomp verkleint u nog extra uw ecologische voetafdruk.
  4. Uw woning wordt meer waard: een woning renoveren loont altijd. Het doet de waarde van uw woning ook stijgen. Bovendien zorgt onze financiële steun ervoor dat u uw investering nog sneller terugverdient!
  5. U staat klaar voor de toekomst: Vlaanderen streeft tegen 2050
    • voor woongebouwen naar label A
    • en voor niet-residentiële gebouwen naar koolstofneutraliteit.

Voldoende redenen dus om uw oud gebouw NU energiezuinig te renoveren.

(Bron: VEKA – Vlaams Energie- en Klimaatagentschap)

Recente berichten
NIEUWS
De Toekomst van Traditie: Een Gesprek met Cédric Vanden Berghe van Agence Het Zoute
NIEUWS
Beaufort 24 - Triënnale aan Zee

Erkend vastgoedmakelaar BIV 203.323 (België)
Toezichthoudende autoriteit: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, Luxemburgstraat 16B te 1000 Brussel (BIV)
Onderworpen aan de deontologische code BIV
BA en borgstelling via NV AXA BELGIUM (polisnr. 730.390.160)
Lid van CIB
Agence Het Zoute NV: BTW BE 0735.977.107
RPR Gent, afdeling Brugge
Derdenrekening: BE38 0018 9234 1472

Voor de beste ervaring op deze website vragen we u vriendelijk onze cookies te aanvaarden.