NOUVELLE
Feu vert définitif pour la rénovation des biens immobiliers résidentiels
27-06-2023

Le 8 juillet 2022, le gouvernement flamand a finalement approuvé l'obligation de rénovation des bâtiments résidentiels. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Le point de référence est l'exécution de l'acte authentique.

Toute personne qui achète un bien résidentiel (une maison, un appartement, un studio,...) dont l'acte authentique date du 1er janvier 2023 doit faire en sorte que ce bien réponde à un niveau de performance énergétique minimal dans un délai de 5 ans. Au départ, il s'agit de l'étiquette D, tant pour les habitations unifamiliales (maisons) que pour les habitations multifamiliales (appartements, studios et chambres).

Par la suite, cette exigence de performance énergétique minimale est renforcée par des étapes intermédiaires.

À chaque transition, la date de l'acte authentique sert de référence. Ainsi, "2028" doit être lu comme : "lorsque l'acte authentique est enregistré à partir du 1er janvier 2028".

Entre le 1er janvier 2035 et le 1er janvier 2045, la norme diffère selon que le bien acheté est une maison ou un logement collectif : dans tous les cas, les exigences sont plus élevées d'un label pour les maisons.

Pour les appartements :

Pour les maisons :

Conformité et contrôle

L'acheteur dispose de cinq ans pour atteindre le niveau énergétique requis. Si des travaux sont nécessaires à cet effet, ils doivent être achevés à cette date. La période de cinq ans commence à la date de l'acte authentique.

L'acheteur est tenu de faire établir un nouveau PEB montrant que l'étiquette énergétique prédéterminée a été atteinte. Cette obligation permet de vérifier l'obligation de rénovation.

Sanction

Si, après 5 ans, aucun nouveau PEB n'a été établi montrant que la maison répond aux exigences minimales en matière de performance énergétique, le VEKA imposera (peut imposer) une amende administrative de 500 à 200 000 euros.

Le VEKA fixe également un nouveau délai pour la mise en conformité. À défaut, une nouvelle amende est imposée, ainsi qu'un nouveau délai. Et ainsi de suite jusqu'à ce que l'immeuble se mette en conformité.

Par ailleurs, la VEKA prend pour base de calcul une amende moyenne de 5 000 euros.

L'application est efficace, car elle peut se faire de manière quasi-automatisée par le biais de la base de données EPC. Avec une estimation de 5% des ventes où l'acheteur est en défaut, VEKA peut compter sur un revenu annuel de 10 millions d'euros.

Exceptions

Deux exceptions sont prévues. La première est une exemption en cas de démolition dans les cinq ans suivant l'acte authentique d'achat. Ainsi, aucune norme spécifique n'est imposée en cas de reconstruction : logique puisqu'une telle reconstruction est toujours soumise à l'EPB et que des normes encore plus strictes s'appliquent à partir de là.

La deuxième exemption s'applique au patrimoine immobilier. Plus précisément, si le bâtiment résidentiel est un monument protégé, s'il fait partie d'un paysage historico-culturel protégé, d'une vue de ville ou de village ou s'il figure à l'inventaire du patrimoine architectural.

L'obligation de rénovation résidentielle ne s'applique pas seulement à l'achat pur et simple. Par extension, elle s'applique à tous les transferts de pleine propriété et lors de l'établissement ou du transfert d'un droit d'emphytéose ou d'un droit de superficie. La seule exception est l'établissement ou le transfert d'un droit d'emphytéose ou d'un droit de superficie sur le toit d'un bâtiment (p. ex. "topping up").

Il va sans dire que cette obligation de rénovation résidentielle aura un impact particulier dans les immeubles à appartements, notamment lorsque le nouveau propriétaire ne sera pas en mesure de respecter les normes proposées sans travaux de rénovation des parties communes telles que le toit ou la façade.

Lock-in

L'une des principales préoccupations dans ce domaine est l'effet de 'lock-in'. Qu'entend-on par là ?

L'effet de 'lock-in' se produit lorsque certaines interventions limitent ultérieurement la capacité d'une personne à atteindre un niveau d'efficacité énergétique plus élevé. Un exemple concret : un propriétaire isole un mur extérieur pour se conformer à l'étiquette énergétique D. Mais pour obtenir l'étiquette énergétique C, il faudrait en fait doubler la quantité d'isolant. Cependant, le propriétaire décide d'opter pour le niveau d'ambition inférieur D. Ce qui rend une intervention ultérieure plus coûteuse. En effet, l'isolation existante doit être enlevée avant de pouvoir installer la nouvelle isolation.

En ne rénovant pas de manière suffisamment réfléchie et orientée vers l'avenir, le propriétaire s'est mis dans le pétrin. Et nous ne parlons ici que d'un scénario dans lequel la prochaine rénovation coûtera plus cher. Il est tout aussi possible qu'une rénovation plus ancienne rende certaines solutions nouvelles techniquement impossibles. Prenons l'exemple du remplissage des murs creux avec un matériau de qualité inférieure.

Un tel effet de verrouillage est problématique. Dans un premier temps, le gouvernement s'en inquiète. Après tout, le gouvernement a des objectifs ambitieux à l'horizon 2050 et préfère ne pas s'asseoir sur des effets de verrouillage qui empêchent ou entravent l'obtention d'un label énergétique plus élevé. Pour atteindre ces objectifs, le gouvernement ne cesse d'introduire de nouvelles normes plus ambitieuses. Il y a souvent un durcissement de ces normes.

C'est pourquoi l'effet de 'lock-in' devient également un problème pour le propriétaire. En effet, les normes ne sont pas immuables. Ceux qui se contentent de rénover selon le label D aujourd'hui risquent donc de devoir rénover à nouveau dans un avenir proche. Soit sous l'effet de la réglementation, soit en raison de la hausse des prix de l'énergie.

La vision à court terme qui consiste à ne s'intéresser qu'au minimum requis aujourd'hui peut se retourner contre le propriétaire. D'ailleurs, la trajectoire de durcissement de l'obligation de rénovation vous donne une bonne idée de ce que le gouvernement considère comme le minimum à un moment donné.

Vague de rénovation en Flandre : plus d'une maison sur quatre possède l'étiquette énergétique A ou B

D'ici 2050, toutes les habitations flamandes devront obtenir l'étiquette énergétique A. Pourtant, une grande partie du parc immobilier flamand a encore un long chemin à parcourir, comme le montrent les nouveaux chiffres de l'Agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA). Près de 4 maisons sur 10 ne possèdent aujourd'hui qu'une étiquette énergétique E (12 %) ou F (26 %). Du côté positif, un peu plus d'un quart des habitations obtiennent déjà une étiquette A ou B.

Depuis plusieurs années, le gouvernement flamand s'est fortement engagé à stimuler et à soutenir les rénovations énergétiques approfondies afin d'accélérer le taux de croissance des bonnes étiquettes (A + B) et l'élimination progressive des mauvaises étiquettes (E et F).

  • PEB renouvelé depuis 2019 avec des conseils et des recommandations concises pour amener le logement à une étiquette A.
  • Prime à l'étiquette EPC depuis le 1er janvier 2021 pour les maisons passant d'une étiquette médiocre à une étiquette bonne.
  • Depuis 2021, crédit de rénovation sans intérêt lors de l'achat d'une maison avec une étiquette E ou F, lié à l'objectif fixé pour l'étiquette.
  • À partir de 2023, obligation de rénovation jusqu'à l'étiquette D ou mieux pour les maisons avec l'étiquette E ou F qui sont vendues.
  • Mon prêt rénovation jusqu'à 60 000 € depuis le 1er septembre 2022 pour les rénovations énergétiques.
  • Prime Ma Rénovation depuis le 1er octobre 2022.

Étiquetage énergétique des maisons et appartements : état des lieux au 1er janvier 2022

VEKA surveille l'impact de ces mesures politiques en traçant, entre autres, l'évolution annuelle de la répartition des labels dans le parc immobilier flamand. Au 1er janvier 2019, par exemple, seulement 3,8 % des maisons flamandes avaient une étiquette A, en 2020 4,6 %, en 2021 5,7 % et au 1er janvier 2022 cette part est passée à 6,8 %. Chaque année, environ 1,1 % de maisons portant l'étiquette A sont audacieusement ajoutées. Si l'étiquette A continue d'augmenter de la même manière, seulement 38% des maisons auront une étiquette A en 2050.

Parcours de contrôle

Pour atteindre l'objectif flamand de 2050, le taux de croissance des labels A et B doit donc s'accélérer. C'est ce qui ressort également de la trajectoire de suivi élaborée par VEKA. Cette trajectoire de suivi 2050 montre les lignes minimales dans lesquelles les labels doivent évoluer pour atteindre l'objectif 2050. L'ambition est que d'ici 2030, la part des habitations mal étiquetées E et F ne dépasse pas 15 %. D'ici 2040, cette part devrait être inférieure à 1 %.

La crise de l'énergie a considérablement renforcé l'attention portée au PEB. En 2022, 140 000 PEB pour des unités de logement ont été réalisés au cours des 10 premiers mois. Ce chiffre est déjà bien supérieur aux années complètes précédentes : 92 000 en 2019 et 2020, 116 000 en 2021. C'est surtout au cours des derniers mois que le nombre de PEB préparés a augmenté rapidement, en partie à cause de la récente mesure selon laquelle une maison ou un appartement en location ne peut pas être indexé ou seulement partiellement indexé à l'étiquette D, E ou F ou si le CPE n'est plus valide.

Obligation de rénovation : que se passe-t-il si le bien est revendu dans les cinq ans ?

Le 1er janvier, la nouvelle obligation de rénovation des immeubles résidentiels est entrée en vigueur. C'est la date de l'acte qui sert de référence. L'acheteur dispose alors de cinq ans pour se conformer à l'obligation de rénovation. Au plus tard cinq ans après la date de l'acte, il doit être en mesure de présenter un nouveau PEB montrant que la maison obtient le label PEB requis. Mais que se passe-t-il si la maison est revendue au cours de cette période ?

Le décret relatif à l'énergie (article 11.2/2.1, §1, 2e alinéa) contient une disposition distincte à ce sujet, qui n'est pas sujette à interprétation.

Durée initiale retenue

Le délai pour satisfaire à l'obligation de rénovation reste inchangé : "L'acheteur [...] doit alors atteindre, dans le délai restant, le niveau de performance énergétique minimal que le vendeur [...] devait lui-même atteindre".

Il en va de même si la maison est donnée au cours de la période d'obligation de rénovation de cinq ans ou si un droit de superficie ou d'emphytéose est établi. Même dans ce cas, l'obligation passe au bénéficiaire de la donation et au détenteur du droit d'emphytéose/bail immobilier, et la durée initiale reste pleinement en vigueur.

Amendes

Pour rappel, si le label n'est pas obtenu à temps, une amende administrative de 500 à 200 000 euros peut être imposée. Un nouveau délai est également imposé pour l'obtention du label. VEKA table sur une amende moyenne de 5 000 euros.

Les rénovations de logements ont également un impact sur les petites unités non résidentielles.

Parallèlement à l'introduction de l'exigence de rénovation pour les bâtiments résidentiels, des changements sont également apportés à l'exigence de rénovation pour les petites unités non résidentielles. L'objectif est d'affiner les normes en tenant compte des bâtiments à usage mixte. L'exemple classique est celui d'un immeuble d'appartements avec des commerces au rez-de-chaussée. Quelles sont les normes applicables dans ce cas ?

Qu'est-ce qu'un petit bâtiment non résidentiel ?

La réponse à cette question est importante non seulement pour savoir quelle obligation de rénovation s'applique, mais également pour vérifier le type de PEB dont vous avez besoin. Le PEB séparé pour les petits bâtiments non résidentiels existe depuis un certain temps, tandis que le PEB pour les grands bâtiments non résidentiels est entré en vigueur le 1er janvier 2023.

Un petit bâtiment non résidentiel, un terrain,... a un usage principal non résidentiel (commercial, restauration, etc.) et a une surface utile ne dépassant pas 500 m².

À quoi ressemble l'obligation de rénovation ?

Pour les bâtiments non résidentiels, une obligation de rénovation existe déjà depuis le 1er janvier 2022. Un bâtiment non résidentiel doit se conformer à un ensemble de mesures dans un délai de cinq ans à compter de la date de l'acte authentique.

  1. Pour l'isolation de la toiture, si la valeur R minimale de 0,75 m²K/W n'est pas atteinte à la date de l'acte authentique, une isolation de la toiture avec une valeur U maximale de 0,24 W/m²K sera installée.
  2. Le simple vitrage existant est remplacé par un vitrage ayant une valeur U maximale de 1 W/m²K.
  3. Les générateurs centraux de chaleur existants qui font partie d'une installation de chauffage des locaux de plus de 15 ans à la date de l'acte authentique sont remplacés par un nouveau générateur de chaleur.
  4. Les unités de réfrigération âgées de plus de 15 ans à la date de l'acte authentique et utilisant des réfrigérants qui appauvrissent la couche d'ozone seront obligatoirement remplacées par des unités de réfrigération n'utilisant pas de tels réfrigérants.

En outre, les petits lots non résidentiels d'un bâtiment doivent répondre à une étiquette minimale C dans les cinq ans, à démontrer au moyen d'un nouveau PEB.

Cependant, cette dernière norme ne s'applique que lorsqu'il n'y a pas de lots résidentiels dans le bâtiment et que ce dernier est vendu dans son ensemble.

Par conséquent, il existe de nombreux scénarios dans lesquels l'étiquette C ne s'applique pas et l'obligation de rénovation non résidentielle est limitée à l'ensemble des mesures.

Changement à partir du 1er janvier 2023

Cette situation a changé depuis le 1er janvier 2023. En effet, l'introduction de l'obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels permet d'imposer des normes supplémentaires.

Nous citons textuellement l'explication du gouvernement flamand.

Actuellement, les bâtiments et unités non résidentiels sont exemptés de l'étiquette C minimale ou de la part d'énergie renouvelable si le bâtiment n'est pas vendu dans son intégralité ou si le bâtiment n'est pas entièrement non résidentiel. Les petites unités non résidentielles tombent assez rapidement sous le coup de cette exemption (magasin de journaux au pied d'un immeuble d'habitation, salon de coiffure sous une maison unifamiliale,...).

Lorsque l'obligation de rénovation des bâtiments résidentiels entrera en vigueur le 1er janvier 2023, cela créera des différences difficiles à justifier entre les unités résidentielles et les petites unités non résidentielles. Par conséquent, la même obligation est introduite pour les petites unités non résidentielles que pour les appartements, c'est-à-dire atteindre au moins l'étiquette D. En même temps, par analogie avec l'obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels, une trajectoire à long terme est fixée pour l'obligation de rénovation à la fois pour les petites unités non résidentielles vendues individuellement et pour les petites unités non résidentielles vendues en tant qu'ensemble.

Par conséquent, vous devez dorénavant tenir compte du calendrier suivant :

À partir du 1er janvier 2023 (date de l'acte) :

  • Label C si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment entièrement non résidentiel et qu'elle est transférée dans son intégralité.
  • Label D si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment qui n'est pas transféré dans son intégralité, ou si le bâtiment en question n'est pas entièrement un bâtiment non résidentiel.

À partir du 1er janvier 2028 (date de l'acte) :

Dans les deux scénarios, l'étiquette C

À partir du 1er janvier 2035 (date de l'acte) :

  • Label B si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment entièrement non résidentiel et qu'elle est transférée dans son intégralité.
  • Label C si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment qui n'est pas transféré dans son intégralité, ou si le bâtiment en question n'est pas entièrement un bâtiment non résidentiel.

À partir du 1er janvier 2040 :

  • Label A si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment entièrement non résidentiel et est transférée dans son intégralité.
  • Label B si la petite unité non résidentielle se trouve dans un bâtiment qui n'est pas transféré dans son intégralité, ou si le bâtiment en question n'est pas entièrement un bâtiment non résidentiel.

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  5. Vous êtes prêts pour l'avenir : la Flandre vise pour 2050
    • pour les bâtiments résidentiels, le label A
    • et pour les bâtiments non résidentiels, la neutralité carbone.

Il y a donc de nombreuses raisons de rénover votre ancien bâtiment de manière efficace sur le plan énergétique MAINTENANT.

(Source: VEKA – Vlaams Energie- en Klimaatagentschap)

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