DOE BEROEP OP UW TOERISTISCH VERHUURKANTOOR

De meerwaarde van de ontzorging door uw toeristisch verhuurkantoor is groter dan ooit tevoren. Een verhuurkantoor zal bijvoorbeeld zorgen dat de vakantiewoning correct is aangemeld en kan de eigenaar informeren en bijstaan over de naleving van het Logiesdecreet. Zo verhuurt die veilig en met een gerust gemoed. Het verhuurkantoor zorgt er voor dat de vakantiewoning in the picture staat bij toeristen, in binnen- en buitenland. In deze tijden van hoge inflatie is dat een belangrijk duwtje in de rug om de huurinkomsten veilig te stellen. Het verhuurkantoor zorgt ook voor een correcte afrekening van de energiekosten met de toeristen. Geen evidentie in de huidige tijden van slingerende prijzen. Rekening houdend met dit alles hebben de eigenaars er meer dan ooit nood aan om een beroep te doen op een toeristisch verhuurkantoor dat alle praktische en commerciële aangelegenheden met betrekking tot de toeristische verhuur op zich neemt. De toeristische verhuurkantoren zullen de eigenaars eveneens adviseren over een marktconforme verhuurprijs waarmee een zo hoog mogelijk rendement kan worden nagestreefd.

Stedenbouwkundige conformiteit terug van weggeweest

De stedenbouwkundige conformiteit is terug van weggeweest. Via de decreetswijziging wordt ingeschreven dat elk logies opgericht moet zijn en uitgebaat moet worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels. Dit als extra voorwaarde om het logies te mogen exploiteren.

Toerisme Vlaanderen zal deze verplichting niet handhaven. Niet-conformiteit op vlak van stedenbouw zal ook niet kunnen resulteren in boetes, zoals bij niet-naleving van andere basisvoorwaarden uit het Logiesdecreet wel het geval is. Wat de wijziging voornamelijk bewerkstelligt, is een verhoging van de slagkracht voor steden en gemeenten om stedenbouwkundige inbreuken te vervolgen en te bestraffen. Wanneer ze vaststellen dat iemand illegaal een logies uitbaat, kunnen zij bij Toerisme Vlaanderen aankloppen om de aanmelding in te trekken, wat de facto een uitbatingsverbod inhoudt.

In de praktijk weten we dat de meeste steden en gemeenten occasionele verhuur toestaan. In een aantal gevallen wordt er wel gehandhaafd. Daaronder bijvoorbeeld enkele kunststeden, in het bijzonder Brugge, Gent en Leuven. Dit in het kader van de strijd tegen Airbnb en haar impact op de residentiële huurmarkt. Aan de Kust is het vooral de gemeente Knokke die van de stedenbouwkundige conformiteit een punt maakt.

Versterkte handhaving rond verplichte aanmelding

Een logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen was uiteraard reeds verplicht. Nu zal het echter ook een expliciete basisvoorwaarde worden om een pand als logies te kunnen uitbaten. Wordt er een logies aangeboden op de toeristische markt dat niet aangemeld is, dan zal Toerisme Vlaanderen daarvoor boetes kunnen uitschrijven, gaande van minimum €250 tot maximaal €25.000.

Zo wordt de handhaving rond de verplichte aanmelding verder versterkt. Doel daarachter is om strenger te kunnen optreden tegen uitbaters die hopen door het pand niet aan te melden aan de regels uit het Logiesdecreet te kunnen ontsnappen. Men trad daar al tegen op, maar kan nu hoger schakelen. Het gelijk speelveld moet daarmee sterker gevrijwaard worden.

Meer dan ooit tevoren moet de laagdrempelige aanmelding dus een automatisme worden bij iedereen die met toeristische verhuur bezig is.

Airbnb

In de zomer van 2021 konden minister Demir en Toerisme Vlaanderen aankondigen dat er een akkoord was gesloten met Airbnb. Het bedrijf zal voortaan de medewerking verlenen bij het aanleveren van gegevens om steekproefsgewijze controles mogelijk te maken. De controles zullen op gemeenteniveau verlopen. Daarmee is een einde gekomen aan diverse rechtszaken.

Van de decreetswijziging wordt tegelijkertijd gebruik gemaakt om de basis voor het opvragen van gegevens te verfijnen. Meer bepaald wordt verduidelijkt dat er wel degelijk gegevens ingewonnen mogen worden voor steekproefsgewijze controles. Tussenpersonen, waaronder naast Airbnb ook de toeristische verhuurkantoren, zijn verplicht om de in het kader hiervan opgevraagde gegevens te bezorgen, op straffe van een geldboete.

Divers

Tenslotte wordt nog gesleuteld aan een aantal aspecten, die minder van onmiddellijke relevantie zijn voor de verhuurkantoren. Zo wordt er opnieuw een Adviescomité opgericht, met vertegenwoordiging van de verschillende toeristische sectoren. Dit comité zal de overheid bijstaan met aanbevelingen rond de uitvoering en implementatie van het Logiesdecreet.

Andere belangrijke pijler is de inkanteling van de jeugdverblijven onder het Logiesdecreet.

Wie in Vlaanderen aan toeristische verhuur doet, moet daarbij de regels van het Vlaams Logiesdecreet naleven. Maar wanneer is het Logiesdecreet precies van toepassing? De regels van het Logiesdecreet gelden voor elk logies dat in Vlaanderen op de toeristische markt wordt aangeboden. Het is daarbij niet van belang of deze toeristische verhuur slechts occasioneel gebeurt, net zo min het er iets toe doet wanneer de verhuur zodanig systematisch is dat de exploitant op (vrijwel) professionele basis actief is.

Wat is een logies?

De verhuur van een toeristisch logies is dus het centrale criterium. Een logies wordt in het Decreet als volgt gedefinieerd:

‘elke constructie, inrichting, ruimte of terrein, in eender welke vorm, dat aan een of meer toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf biedt voor een of meer nachten, en dat wordt aangeboden op de toeristische markt’

Wat meteen opvalt in deze definitie is dat men duidelijk heeft beoogd om alle diverse vormen van logies erin thuis te brengen. Net daarom is de vorm van het logies open gelaten. Het is niet relevant om wat voor constructie het gaat en ook louter een ruimte, kampeerplaats, … kan als een logies worden beschouwd. Het is bijgevolg vrijwel onmogelijk om enkel op basis van de aard en/of de vorm van het logies buiten het toepassingsgebied te blijven. Ook de meest innoverende en vernieuwende logiesvormen, zoals boomhutten, druppeltenten, … vallen zo onder het Logiesdecreet.

Tegen betaling voor minimum één nacht

De betaling is dan weer wel een onderscheidend criterium. Wordt een pand gratis ter beschikking gesteld, dan is er geen sprake van een toeristisch logies in de zin van het Vlaams Logiesdecreet.

Hetzelfde geldt voor kamers, woningen, … die uitsluitend voor minder dan één nacht te huur worden aangeboden. Op basis hiervan worden o.m. de rendez-voushotels uitgesloten. Daarnaast mag een toeristisch logies dan weer niet per uur worden aangeboden of gepromoot. Men verbiedt zo ‘mengvormen’ van logies die hun kamers zowel voor toeristen (per nacht) als per uur promoten.

Publiciteit voeren

Om gekenmerkt te worden als logies moet het pand, de kamer, … ‘op de toeristische markt worden aangeboden’. Dit impliceert ‘het op eender welke wijze publiek aanbieden van een toeristisch logies, hetzij als exploitant, hetzij via een tussenpersoon’. Het logies moet dus openbaar worden aangeboden. Gebeurt dat niet en wordt er met andere woorden geen publiciteit gevoerd, dan gaat het niet om een logies en is het Logiesdecreet niet van toepassing.

Het voorbeeld dat hierbij het meest frequent wordt aangehaald is de verhuur zonder publiciteit aan kennissen, familieleden, … Maar, nergens staat geschreven dat het enkel om deze gevallen gaat. Ook wanneer het pand aan een wildvreemde wordt verhuurd kan het Logiesdecreet toch niet van toepassing zijn, zolang er maar geen publiciteit werd gemaakt. Dat is hier het essentiële criterium.

Wordt er wel publiciteit gemaakt, dan dient men de bepalingen van het Logiesdecreet na te leven, ongeacht of het de eigenaar zelf is die deze publiciteit voert, dan wel of het een tussenpersoon is die dit in handen heeft genomen.

Bijzondere bepalingen die bepaalde panden uitsluiten

Naast deze uitzonderingen die voortvloeien uit de definities zijn er in het Logiesdecreet nog een aantal bijzondere bepalingen opgenomen die bepaalde panden uitsluiten. Het Decreet is daardoor niet van toepassing op:

• Festivalterreinen en in het bijzonder de campings daarrond
• Jeugdverblijfcentra in het kader van Toerisme voor Allen (hostels, jeugdhotels en jeugdherbergen vallen voor alle duidelijk wel onder het nieuwe Logiesdecreet)
• Bivakzones (de zgn. ‘paalkampeerterreinen’)
• Jeugdbewegingskampen (Scouts, Chiro, FOS, …) op kampterreinen en in of naast jeugdlokalen

Enkel voor Vlaams Gewest

Toerisme is een gewestelijke bevoegdheid. Het Logiesdecreet is dus enkel van toepassing op logies die verhuurd worden op het grondgebied van het Vlaamse gewest en niet in Brussel. Daar geldt een andere regelgeving, gevestigd via de Ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies.

Verhuurperiode

Hoewel hier in de regelgevende teksten zelf niet onmiddellijk naar wordt verwezen gaat men er traditioneel van uit dat ook de verhuurperiode een onderscheidend criterium vormt bij de vraag of het Logiesdecreet al dan niet van toepassing is. Voor de ondergrens zijn er geen onduidelijkheden: van zodra er verhuurd wordt voor één nacht, gelden de bijzondere bepalingen van het Decreet.

Naar bovengrens toe geldt er een andere nuance. Daarbij moet men rekening houden met de bijzondere definitie van ‘toerist’. Want, een logies is een constructie, … die aan één of meer toeristen wordt aangeboden.

Een toerist is: elke persoon die zich met het oog op vrijetijdsbesteding, ontspanning, persoonlijke ontwikkeling, beroepsuitoefening of zakelijk contact begeeft naar of verblijft in een andere dan zijn alledaagse leefomgeving.

Cruciaal deel van deze definitie is ‘andere dan zijn alledaagse leefomgeving’. Want, op basis daarvan kan men er van uitgaan dat een woning of appartement dat bewoond wordt door de huurder met domicilie (of uitsluitend wordt aangeboden met het oog op domicilie) geen logies is. De woning vormt in dit geval immers de alledaagse leefomgeving van de huurder. Het kan daarbij gaan over een jaarcontract of een regulier woninghuurcontract.

Globaal genomen gaat men er echter van uit dat van zodra er sprake is van een contract voor een jaar of langer het Logiesdecreet zeker niet meer van toepassing is. Daaronder is er echter geen echte maximumgrens. Ook een vakantiewoning die voor drie maanden verhuurd wordt, kan dus perfect onder het toepassingsgebied van het Logiesdecreet vallen.

Vakantiewoning
(aangemeld of erkend)