NOUVELLE
Les dernières nouvelles concernant les locations saisonnières
01-09-2023

Quel est l'état actuel du secteur de la location de vacances ? Quelles sont les innovations à venir ? Quelles ont été les dernières évolutions ?

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RÉGIME DE VACANCES MODIFIÉ DANS L'ENSEIGNEMENT FRANCOPHONE

Depuis l'année scolaire 2022-2023, l'enseignement francophone utilise un régime de vacances différent. Les vacances ne coïncideront plus avec celles de l'enseignement néerlandophone. Cela entraînera naturellement des décalages dans les périodes réservées à la côte. Certaines régions, où de nombreux Belges francophones viennent en vacances, seront affectées. Un impact qui, soit dit en passant, est encore souvent pris trop à la légère. La qualité de l'expérience, par exemple, suscite des inquiétudes. Comment l'industrie hôtelière s'adaptera-t-elle à un rythme accru à un moment où il y a potentiellement moins d'étudiants disponibles ? Comment les services de secours s'organiseront-ils ? Les enquêtes menées auprès des agences de location révèlent que différentes stratégies sont utilisées. Il semble toutefois que les périodes d'octobre/novembre et de février/mars soient assimilées aux vacances d'automne/de Carnaval. Pour avril/mai, on attend un peu plus, notamment en raison de l'ampleur des déplacements, de la satisfaction du séjour, ... Après tout, il est également possible que la haute saison pendant les vacances de Pâques soit désormais plus étalée. Il reste à voir comment les communes et les initiateurs d'activités touristiques vont gérer cette situation. À quoi ressemblera l'expérience ?

SÉCURITÉ

Un certain nombre d'amendements au décret sur l'hébergement sont entrés en vigueur le 1er janvier 2023. Ce décret s'applique à toutes les locations touristiques, y compris les résidences de vacances. Ces modifications renforcent notamment les possibilités pour l'Agence flamande du tourisme de faire appliquer le décret. C'est pourquoi nous insistons une fois de plus sur l'importance de respecter l'une des règles de base absolues du décret : le certificat de sécurité incendie obligatoire. Ce n'est pas seulement essentiel au vu des diverses sanctions (arrêté de suspension, amende, etc.). En tant que propriétaire, vous courez également des risques supplémentaires en termes de responsabilité en cas d'incident dans le bâtiment. En effet, en l'absence de certificat de sécurité incendie, vous ne pouvez pas prouver que les logements de vacances ont été proposés aux touristes conformément à la réglementation. En conséquence, ils peuvent se retourner contre le propriétaire en cas de dommages physiques ou matériels. La possession d'un certificat de sécurité incendie est donc plus que jamais une nécessité.

FAITES APPEL À VOTRE AGENCE DE LOCATION TOURISTIQUE

La valeur ajoutée d'être déchargé par votre agence de location touristique est plus grande que jamais. Par exemple, une agence de location veillera à ce que la résidence de vacances soit correctement enregistrée et pourra informer et aider le propriétaire à se conformer au décret sur l'hébergement. Ainsi, ce dernier loue en toute sécurité et en toute sérénité. L'agence de location veille à ce que la résidence de vacances soit bien vue par les touristes, en Belgique et à l'étranger. En ces temps d'inflation galopante, il s'agit d'un élément important pour garantir les revenus locatifs. L'agence de location veille également à ce que les frais d'énergie soient correctement réglés par les touristes. Une tâche qui n'est pas évidente à l'heure où les prix oscillent. Compte tenu de tous ces éléments, les propriétaires ont plus que jamais besoin de faire appel à une agence de location touristique pour s'occuper de toutes les questions pratiques et commerciales liées à la location touristique. Les agences de location touristique conseilleront également les propriétaires sur un prix de location basé sur le marché qui maximisera les bénéfices.

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Décret sur l'hébergement 2.1 : tout était en place pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2023

Comme nous l'avions annoncé, le décret Logies 2.1 a été publié au Moniteur belge. Voulez-vous relire ce qui a été modifié ?

Vous trouverez ci-dessous les principaux points clés de l'arrêté modificatif.

En outre, vous pouvez accéder à la brochure du gouvernement flamand en cliquant ici.

La conformité urbanistique à nouveau sur la bonne voie

La conformité urbanistique est de retour. La modification du décret prévoit que tout logement doit être construit et exploité conformément aux règles d'urbanisme. Il s'agit d'une condition supplémentaire pour l'exploitation du logement.

Toerisme Vlaanderen ne fera pas respecter cette obligation. Le non-respect des règles d'urbanisme n'entraînera pas non plus d'amende, comme c'est le cas pour le non-respect d'autres conditions de base du décret sur le logement. L'amendement a surtout pour effet d'accroître le pouvoir des villes et des communes de poursuivre et de sanctionner les infractions en matière urbanistique. Si elles constatent que quelqu'un exploite un logement illégalement, elles peuvent demander à Toerisme Vlaanderen de retirer l'enregistrement, ce qui implique de facto une interdiction d'exploitation.

Dans la pratique, nous savons que la plupart des villes et communes autorisent les locations occasionnelles. Dans quelques cas, la loi est appliquée. C'est le cas, par exemple, de certaines villes d'art, en particulier Bruges, Gand et Louvain. Ceci dans le cadre de la lutte contre Airbnb et son impact sur le marché de la location résidentielle. Sur la Côte, c'est surtout la commune de Knokke qui se préoccupe de la conformité urbanistique.

Renforcement de l'application de la notification obligatoire

L'enregistrement d'un logement auprès de Toerisme Vlaanderen était évidemment déjà obligatoire. Désormais, il s'agit d'une condition de base explicite pour l'exploitation d'un bien immobilier en tant qu'hébergement touristique. Si un hébergement non enregistré est proposé sur le marché touristique, Toerisme Vlaanderen pourra infliger des amendes allant d'un minimum de €250 à un maximum de €25.000.

De cette manière, l'application de l'enregistrement obligatoire sera encore renforcée. L'objectif est de prendre des mesures plus strictes à l'encontre des propriétaires qui espèrent échapper aux règles du décret sur l'hébergement en n'enregistrant pas leur propriété. Ces mesures étaient déjà prises, mais elles peuvent désormais être renforcées. L'égalité des conditions de concurrence devrait ainsi être mieux garantie.

Plus que jamais, l'enregistrement facile doit donc devenir automatique pour tous les acteurs de la location touristique.

Airbnb

Au cours de l'été 2021, la ministre Demir et le ministère du Tourisme de Flandre ont pu annoncer qu'un accord avait été conclu avec Airbnb. L'entreprise coopérera désormais en fournissant des données pour permettre des contrôles ponctuels. Ces contrôles se feront au niveau communal. Ceci met fin à plusieurs procédures judiciaires.

Dans le même temps, la modification du décret est utilisée pour affiner la base de la demande de données. Elle précise notamment que des données peuvent effectivement être collectées pour des contrôles ponctuels. Les intermédiaires, y compris non seulement Airbnb mais aussi les agences de location touristique, sont tenus de fournir les données demandées dans ce contexte, sous peine d'amende.

Divers

Enfin, certains aspects, moins pertinents dans l'immédiat pour les agences de location, sont en cours d'élaboration. Par exemple, un comité consultatif est à nouveau mis en place, avec une représentation des différents secteurs du tourisme. Ce comité aidera le gouvernement à formuler des recommandations concernant la mise en œuvre et l'exécution du décret sur l'hébergement.

Un autre pilier important est le cantonnement des hébergements pour jeunes dans le cadre du décret sur l'hébergement.

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Quand le décret flamand sur le logement touristique sera-t-il d'application ?

Toute personne effectuant des locations touristiques en Flandre doit se conformer aux règles du décret flamand sur le logement. Mais quand le décret sur les logis s'applique-t-il exactement ? Les règles du décret sur le logement s'appliquent à tout logement proposé sur le marché touristique en Flandre. Peu importe que cette location touristique ne soit qu'occasionnelle ou qu'elle soit si systématique que l'opérateur opère de manière (quasi) professionnelle.

Qu'est-ce qu'un logement touristique ?

La location d'un logement touristique est donc le critère central. L'hébergement est défini dans le Décret comme suit :

"toute construction, établissement, espace ou terrain, sous quelque forme que ce soit, qui offre à un ou plusieurs touristes, moyennant paiement, la possibilité de séjourner pour une ou plusieurs nuitées, et qui est proposé sur le marché touristique".

Ce que l'on remarque d'emblée dans cette définition, c'est qu'elle vise clairement à inclure toutes les formes d'hébergement. C'est précisément la raison pour laquelle la forme d'hébergement a été laissée ouverte. Le type de construction n'a pas d'importance et une simple chambre, un emplacement de camping, etc. peuvent également être considérés comme un hébergement. Par conséquent, il est pratiquement impossible de rester en dehors du champ d'application uniquement en raison de la nature et/ou de la forme de l'hébergement. Même les formes d'hébergement les plus innovantes et les plus inédites, telles que les cabanes dans les arbres, les tentes goutte-à-goutte, etc. sont donc couvertes par le décret sur l'hébergement.

Contre paiement pour un minimum d'une nuit

En revanche, le paiement est un critère distinctif. Si un bien est mis à disposition gratuitement, il ne s'agit pas d'un hébergement touristique au sens du décret flamand sur l'hébergement.

Il en va de même pour les chambres, maisons, etc. qui ne sont proposées à la location que pour moins d'une nuit. De ce fait, les hôtels de rendez-vous, entre autres, sont exclus. En outre, les hébergements touristiques ne peuvent pas être proposés ou promus sur une base horaire. Cela interdit les "formes hybrides" d'hébergement qui proposent leurs chambres à la fois aux touristes (par nuit) et à l'heure.

Faire de la publicité

Pour être qualifié d'hébergement, le bien, la chambre, etc. doit être "proposé sur le marché touristique". Cela implique "d'offrir publiquement un hébergement touristique de quelque manière que ce soit, en tant qu'opérateur ou par le biais d'un intermédiaire". Le logement doit donc être offert au public. Si ce n'est pas le cas, c'est-à-dire s'il n'y a pas de publicité, il ne s'agit pas d'un hébergement touristique et le Logiesdecreet n'est pas d'application.

L'exemple le plus souvent cité est la location sans publicité à des connaissances, des membres de la famille, etc. Même si les locaux sont loués à un parfait inconnu, le décret sur l'hébergement ne peut s'appliquer, pour autant qu'aucune publicité n'ait été faite. C'est là le critère essentiel.

Si une publicité est faite, les dispositions du décret sur l'hébergement doivent être respectées, que ce soit le propriétaire lui-même qui fasse cette publicité ou que ce soit un intermédiaire qui l'ait prise en charge.

Dispositions spéciales excluant certains biens

Outre ces exceptions découlant des définitions, le décret sur l'hébergement contient un certain nombre de dispositions spéciales qui excluent certains locaux. Ainsi, le décret ne s'applique pas aux :

  • Les terrains de festivals et en particulier les campings qui les entourent
  • Les centres d'hébergement pour jeunes dans le cadre du tourisme pour tous (les auberges de jeunesse, les hôtels pour jeunes et les auberges de jeunesse sont tous clairement couverts par le nouveau décret sur l'hébergement).
  • Aires de bivouac (appelées "aires de camping sur poteaux")
  • Camps de jeunes (Scouts, Chiro, FOS, etc.) sur les sites de camp et dans ou à côté des clubs de jeunes

Uniquement pour la région flamande

Le tourisme est une compétence régionale. Le décret sur le logement ne s'applique donc qu'aux logements loués sur le territoire de la Région flamande et non à Bruxelles. Une réglementation différente s'y applique, établie via l'ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'hébergement touristique.

Durée de la location

Bien que les textes réglementaires eux-mêmes n'y fassent pas immédiatement référence, il est traditionnellement admis que la durée de la location est également un critère distinctif pour déterminer si le décret sur l'hébergement s'applique ou non. Pour la limite inférieure, il n'y a pas d'ambiguïté : dès qu'il y a location d'une nuit, les dispositions particulières du décret s'appliquent.

Pour la limite supérieure, la nuance est différente. Il faut ici tenir compte de la définition particulière du terme "touriste". En effet, un hébergement est une structure, ... offerte à un ou plusieurs touristes.

Un touriste est : toute personne qui, à des fins de loisir, de détente, de développement personnel, de pratique professionnelle ou de contact d'affaires, se rend ou séjourne dans un lieu autre que son cadre de vie habituel.

L'élément crucial de cette définition est "autre que son environnement quotidien". En effet, sur la base de cette définition, on peut supposer qu'un logement ou un appartement occupé par le locataire domicilié (ou proposé uniquement à des fins de domiciliation) n'est pas un hébergement. En effet, dans ce cas, le logement constitue le cadre de vie quotidien du locataire. Il peut s'agir d'un contrat annuel ou d'un contrat régulier de location d'habitation.

D'une manière générale, on peut toutefois supposer que dès qu'il y a un contrat d'un an ou plus, le Logiesdecreet n'est certainement plus d'application. En dessous de ce seuil, il n'y a pas vraiment de limite maximale. Par conséquent, même une maison de vacances louée pour trois mois peut parfaitement entrer dans le champ d'application du décret sur le logement.

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Un grand nombre de maisons de vacances sur la côte n'ont toujours pas de certificat de sécurité incendie

Trop de maisons de vacances sur la Côte n'ont pas encore de certificat de sécurité incendie. C'est pourquoi Toerisme Vlaanderen continue à effectuer des contrôles ciblés. Dans le cadre des modifications apportées au décret sur l'hébergement, les communes se voient dotées d'un pouvoir accru pour lutter contre les hébergements non conformes. Cela signifie que les risques ne font qu'augmenter si vous n'êtes pas en règle !

Lisez les brochures sur les sanctions et les risques en l'absence de certificat de sécurité incendie. Ces brochures les détaillent. Téléchargez les brochures en Néerlandais, Français et Allemand.

Hébergement et déclarations fiscales ? Éléments fiscaux

Comment un petit exploitant de chambres d'hôtes doit-il déclarer correctement ses revenus à l'administration fiscale ? Et de quels revenus s'agit-il ? Qu'en est-il du nouveau régime de TVA pour les loueurs de logements meublés avec services complémentaires ?

De plus en plus de Flamands ouvrent une petite chambre d'hôtes ou B&B ou louent occasionnellement une chambre (d'hôtes), une maison (de vacances), un emplacement de camping... à des touristes via des plateformes en ligne. Mais comment, en tant que petit exploitant ou exploitant occasionnel, déclarer correctement ces revenus à l'administration fiscale ? Quels sont les différents types de revenus ? Qu'en est-il de la loi sur les revenus complémentaires non taxés ? En tant que prestataire de services d'hébergement, quand êtes-vous assujetti à la TVA ? Et qu'en est-il de la nouvelle réglementation en matière de TVA pour les loueurs de logements meublés avec services complémentaires ? La brochure "Votre logement et votre déclaration d'impôts 2022" vous aidera à démarrer !

Le décret sur l'hébergement a créé des conditions équitables et faciles d'accès pour les hébergeurs. Les personnes qui gagnent de l'argent en exploitant un établissement d'hébergement doivent évidemment en tenir compte dans leur déclaration d'impôt sur le revenu. En outre, les activités ou services complémentaires à l'hébergement sont souvent soumis à la TVA. En collaboration avec 3 experts, Toerisme Vlaanderen a mis à jour sa brochure. ‘Jouw logies en je belastingaangifte’.

La brochure "Votre logement et votre déclaration fiscale 2022" est destinée aux petits exploitants ou aux exploitants occasionnels de logements touristiques. Veuillez noter que cette brochure n'est qu'un guide solide. La Flandre touristique n'a pas d'autorité fiscale. Pour toute question spécifique, il est préférable de contacter le SPF Finances ou un conseiller fiscal ou comptable spécialisé.

TAXE SUR L'HÉBERGEMENT TOURISTIQUE À PARTIR DE 2024 À KNOKKE

À partir de 2024, la commune prélèvera une taxe sur l'hébergement touristique. Knokke-Heist était la seule commune côtière à ne pas avoir encore introduit une telle taxe d'hébergement. Cela signifie que si vous hébergez des touristes contre rémunération, vous serez redevable de cette taxe à partir de 2024. Dans ce cas, vous devez de toute façon enregistrer votre hébergement auprès de Toerisme Vlaanderen. Si vous cessez ou avez déjà cessé d'exploiter un hébergement touristique, vous devez également vous désinscrire auprès de Toerisme Vlaanderen. Dans le cas contraire, le logement restera inscrit dans le registre de base de la Toerisme Vlaanderen et vous devrez payer une taxe à partir de 2024.

Vous pouvez consulter l'intégralité de la réglementation fiscale relative à l'hébergement touristique sur le site web de la commune de Knokke-Heist. (https://www.knokke-heist.be/belasting-toeristische-logies).

Vous avez des questions à poser au Service Recettes ? Vous pouvez appeler le T 050 63 01 19 ou 050 63 01 47 ou envoyer un e-mail à logies@knokke-heist.be.

Montant ?

La taxe est fixée en fonction de la catégorie de l'hébergement touristique. Pour calculer la taxe des catégories ci-dessous, la capacité maximale (nombre de places couchées) de l'hébergement touristique est multipliée par le taux correspondant.

Catégorie Tarif par place de couchage
par an
Exploitation d'un hôtel, d'un hostel ou d'une chambre d'hôtes
(notifié ou agréé)
125,00 EUR

Résidence de vacances
(notifié ou agréé)

250,00 EUR
Logement informel 500,00 EUR

Les logements informels sont taxés sur la base des informations dont dispose la commune. Les logements informels sont des logements qui ne sont pas enregistrés ou reconnus dans le registre de base des logements flamands. Ils paient le taux le plus élevé, soit 500 euros par place de couchage et par an. Les propriétés louées en tant que maisons de vacances sont couvertes par la réglementation fiscale sur les logements et NON sur les résidences secondaires. Ces taxes ne sont donc pas cumulées. L'impôt minimum est fixé à 1 000 euros par logement touristique.

Exemple :
Une maison de vacances reconnue ou déclarée disposant de 5 places de couchage paiera désormais 1250 euros sur une base annuelle (5 x 250 euros). La taxe pour les secondes résidences s'élevant à 790 euros n'est pas due. La taxe additionnelle est donc de 460 euros.

Répercuter cette taxe sur les touristes ?

La taxe peut être répercutée sur les touristes hébergés concernés. A titre indicatif, mais certainement pas contraignant, un taux indicatif de 1,50 euros par nuit et par personne est donné. On peut noter que la répercussion est une pratique courante dans le secteur. Les autorités communales ne veulent ni l'imposer ni l'interdire.

Source : CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen) - Vlaanderen.be - Knokke-Heist.be

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