Welke impact heeft de nieuwe renovatieplicht residentieel op verhuurde panden?

Zoals we in een vorige blogpost (lees hier) al meegaven, trad op 1 januari 2023 de renovatieplicht voor residentiële gebouwen in werking. De renovatieplicht geldt niet alleen bij elke verkoop van een woning, appartement, maar ook wanneer het goed verhuurd is of zal worden. Maar wat is nu de impact op het woninghuurrecht? Kan een zittende huurder de toelating weigeren om de werken uit te voeren? Hoe zit het met compensaties voor genotsderving en huurprijsherziening? De CIB-studiedienst vroeg om opheldering bij Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele. Hij bezorgde hen een brief met nadere duiding.

In dit artikel focussen we op de toelichting van minister Diependaele bij de vijf vragen die door de CIB-studiedienst werden voorgelegd.

Belangrijk basiselement waar we voor de volledigheid aan herinneren: de verkoop van een verhuurde woning doet op geen enkele wijze de rechten en plichten van de huurder vervallen. Het huurcontract loopt gewoon verder; enkel de identiteit van de verhuurder wijzigt. Als de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wil beëindigen kan dit slechts door rechtsgeldige toepassing van één van de opzegmogelijkheden voorzien in het woninghuurrecht.

Dit vloeit rechtstreeks voort uit artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet: ‘Indien het zakelijk recht over het gehuurde goed wordt overgedragen, treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die aan dat zakelijk recht zijn verbonden op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van de uitwerking van de overdracht van het zakelijk recht tussen de verhuurder en de en de verkrijger als die later plaatsvindt. Het voorgaande geldt zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.’

Voor de huurcontracten afgesloten voor 1 januari 2019 geldt de in essentie gelijkluidende bepaling uit artikel 9 van de Woninghuurwet.

Vraag 1: Weigering

De vraag: wat bijvoorbeeld als de huurder op grand van zijn/haar rustig genot de uitvoering van de vereisten werken weigert? Kan de verhuurder zich tegen dergelijke weigering verzetten op grond van het gegeven dat de huurder hiermee de naleving van een wettelijke verplichting onmogelijk maakt?

Het antwoord van minister Diependaele: De verhuurder moet het rustig genot van de huurder respecteren (art. 14 VWHD). In principe moeten onderhouds- en herstellingswerken altijd worden uitgevoerd in afspraak en na akkoord met de huurder. Zonder akkoord moet de verhuurder wachten met de werken tot na het einde van de huurovereenkomst.

Voor dringende werken of herstellingen is in het woninghuurrecht een uitzondering voorzien. Dringende werken of herstellingen zijn werken die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst omdat er anders een ernstig nadeel voor de verhuurder zou ontstaan. Het gaat bijvoorbeeld om werken die nodig zijn omdat anders het voortbestaan van de woning in het gedrang komt, maar ook omdat de werken nodig zijn om te voldoen aan een wettelijke verplichting (zoals strengere minimale kwaliteitsnormen).

Bij de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen kan de verhuurder zich beroepen op het bestaan van een decretale verplichting, waardoor het dus gaat om dringende werken. Dat betekent dat de werken nog altijd moeten worden uitgevoerd in afspraak met de huurder, maar dat deze laatste de uitvoering ervan niet kan weigeren (art. 27, 1ste lid VWHD).

Een extra woordje toelichting: De CIB-studiedienst heeft ook een rechtsauteur gecontacteerd, die onafhankelijk tot dezelfde lezing komt als de minister. Wettelijk verplichte werken mogen dus onder dezelfde grond gecatalogeerd worden als dringende werken, waardoor artikel 27 VWHD van toepassing is. De rechtsauteur baseert zich hiervoor onder meer op oude rechtspraak over de toepassing van art. 1724 BW, waarin nagenoeg dezelfde bepaling opgenomen was als nu in art. 27 VWHD.

De huurder kan de werken niet weigeren. Hij kan wel vorderen dat de huur wordt ontbonden wanneer de huurwoning door de werken onbewoonbaar/niet geschikt voor bewoning wordt. Dit moet in principe voor de vrederechter worden gevorderd, maar als de verhuurder ermee akkoord gaat (bv. omdat hij dan verregaander kan renoveren dan noodzakelijk om aan de renovatieplicht te voldoen), kan dat ook.

Belangrijk hier is tot slot dat de verhuurder beperkt is in de aard van de werken die op grond van art. 27 VWHD uitgevoerd kunnen worden. Art. 27 VWHD (en 1724 BW) laten immers enkel toe om die werken uit te voeren die wettelijk/decretaal verplicht zijn. De rechten van de huurder om de werken te weigeren zijn met andere woorden groter wanneer de verhuurder diepgaander wil renoveren dan vereist volgens de wet.

Vraag 2: Vergoeding voor genotsderving?

De vraag: Wat met eventuele genotsderving tijdens de uitvoering van de renovatiewerken? Kan de huurder daarvoor een compensatie eisen? Dat zou voor de verhuurder/investeerder/nieuwe eigenaar een extra kost impliceren, ingevolge een door de overheid opgelegde maatregel.

Het antwoord van minister Diependaele: De huurder moet de werken gedogen, ook wanneer hij daardoor het genot van een gedeelte van de woning verliest. Wanneer de werken echter langer dan 30 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.

Een extra woordje toelichting: De huurder zal dus wel degelijk recht hebben op een vergoeding door middel van een vermindering van/korting op de huurprijs. Dit wanneer de werken langer duren dan 30 dagen. Noteer dat deze termijn voor contracten daterend van voor 1 januari 2019 40 dagen bedraagt. Voor deze contracten geldt immers nog de Woninghuurwet en daarin is de termijn langer.

Vraag 3: Opzegmogelijkheden

De vraag: Wat als de huurder de medewerking weigert doch de omvang van de renovatiewerken niet toelaat de opzeg te betekenen conform het Vlaams Woninghuurdecreet? Moet in dat geval niet nagedacht worden over een versoepeling van de mogelijkheid tot opzeg?

Het antwoord van minister Diependaele: Op de derde bekommernis over opzegmogelijkheden wordt niet ingegaan, aangezien de huurder de dringende werken moet toestaan.

Een extra woordje toelichting: De verhuurder heeft geen specifieke opzegmogelijkheid in functie van de renovatieplicht residentieel maar kan uiteraard wel gebruik maken van de globale mogelijkheid tot opzeg voor grondige renovatiewerken. Mits aan de voorwaarden daarvoor is voldaan. Dit zou de verhuurder ook toelaten om grondiger te renoveren dan enkel wat in functie van de renovatieplicht residentieel minimaal is vereist.

Vraag 4: Huurprijsherziening

De vraag: Quid huurprijsherziening. Omdat de renovatiewerken een verhoogd comfort met zich meebrengen lijkt het niet meer dan logisch dat deze aanleiding kunnen geven tot een redelijke huurprijsherziening. Het woninghuurrecht moet daar evenwel op voorzien zijn.

Het antwoord van minister Diependaele: De huurprijs blijft in principe gedurende de hele tijd van de huurovereenkomst hetzelfde, indexatie uitgezonderd. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet echter mogelijkheden tot herziening van de huurprijs, onder meer na uitvoering van werken.

Art. 35, §2 VWHD gaat specifiek over energiebesparende investeringen. Deze bepaling voorziet dat de huurder en de verhuurder een herziening van de huurprijs kunnen overeenkomen omdat aan de woning energiebesparende investeringen werden gedaan. Bij gebrek aan overeenstemming kan de verhuurder zich richten tot de rechter.

Het Vlaams Woninghuurdecreet definieert energiebesparende maatregelen als investeringen die de energieprestatie van het goed, vermeld in art. 1.1.2,42°/1, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, verbeteren.

In het scenario waarbij een beroep op de rechter wordt gedaan, zal de rechter een herziening van de huurprijs toestaan op voorwaarde dat de normale huurwaarde van de huurwoning door de uitgevoerde investeringen of werken ten minste 10% hoger ligt dan de op dat moment eisbare huurprijs. Bij eerder geringe investeringen is er dus geen herziening mogelijk. In andere gevallen oordeelt de rechter over de huurprijsherziening naar billijkheid.

Een extra woordje toelichting: Noteer dat deze regeling enkel geldt voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 zijn aangegaan. Oudere contracten vallen onder de Woninghuurwet, waarin dergelijk apart prijsherzieningsmechanisme voor energiebesparende werken niet is voorzien. Voor deze oudere contracten moet je dus terugvallen op de algemene bepalingen inzake prijsherzieningen, die zowel op vlak van termijnen als procedures stringenter zijn.

Vraag 5: Tussentijdse plaatsbeschrijving

De vraag: De werken zullen daarnaast een tussentijdse plaatsbeschrijving vereisen, waarvan de kosten logischerwijs gedeeld zouden moeten worden tussen de partijen.

Het antwoord van minister Diependaele: In het geval van belangrijke wijzigingen aan de huurwoning kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel wordt gemaakt bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Zonder akkoord tussen de partijen kan men zich richten tot de rechter om een deskundige aan te stellen. Het opmaken van een tussentijdse plaatsbeschrijving is dus geen verplichting, maar wanneer één van de partijen erom vraagt, dan moet het wel. De kosten voor het opstellen van een (tussentijdse) plaatsbeschrijving worden gelijk verdeeld onder de verhuurder en de huurder (art. 9, §2 VWHD).

(Bron: CIB Vlaanderen - Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen)