|
VLABEL heeft ondertussen een indrukwekkende bibliotheek aan standpunten over de toepassing van het Vlaams verkooprecht. Eén van de belangrijkste is nr. 18044. Daarin spreekt VLABEL zich uit over de voorwaarden om de eigen gezinswoning aan 3% te kunnen kopen (of zelfs 1% bij ingrijpende energetische renovatie, sloop/heropbouw). Wijzigingen dwingen ons bijgevolg om er nog eens met een vergrootglas door te gaan. Op 5 juni verscheen er een nieuwe versie. Wat heeft VLABEL deze keer in petto? |
.
De wijzigingen richten zich op de toevoeging van twee alinea’s rond verhinderend bezit.
Pro memorie
Om in aanmerking te komen voor de verlaagde tarieven van 3% en 1% mag de koper geen verhinderend bezit hebben. De koper mag niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.
Dit criterium wordt beoordeeld op de datum van de authentieke akte.
Uiteraard kan een koper gebruik maken van de tolerantie van het causaal verband. De koper krijgt dan twee jaar (voor het 3%-tarief) of drie jaar (voor het 1%-tarief) tijd om de andere woning(en) of bouwgrond(en) te verkopen. De verlaagde tarieven worden onmiddellijk toegepast. Maar als de koper er niet in slaagt om al het verhinderend bezit tijdig te verkopen, vordert VLABEL het voordeel terug.
Uitsluiting ‘trucje’
De eerste wijziging die op 5 juni aan het standpunt werd aangebracht, betreft het uitsluiten van een ‘trucje’ om de voorwaarde van het ontbreken van verhinderend bezit te omzeilen.
Aan de tekst is immers het volgende toegevoegd:
Als de verkrijger van de woning op datum van de aankoopakte zelf geen verhinderend onroerend bezit had en heeft genoten van het verlaagd tarief maar later met terugwerkende kracht tot een moment voor of op de datum van de authentieke aankoopakte voor de geheelheid volle eigenaar is geworden van een woning of bouwgrond, dan zal dit leiden tot het verlies van het genoten verlaagd tarief en een navordering.
Doel hiervan is om constructies uit te sluiten die bekomen dat de koper weliswaar op de datum van de authentieke akte geen ander bezit heeft maar daar later retroactief verandering in komt. Een goede financieel planner kan er immers met wat trucjes voor zorgen dat ander bezit slechts tijdelijk ‘even’ wordt ontvreemd, net op de datum van de authentieke akte. Mogelijks gaat het om constructies als tijdelijke inbreng/uitbreng uit een vennootschap.
In elk geval steekt VLABEL daar nu een stokje voor. Als er naderhand met terugwerkende kracht bezit wordt toegevoegd op de aktedatum zal VLABEL daar evenzeer retroactief op terugkomen.
Bij echtscheiding
De tweede toevoeging heeft betrekking op de situatie van de aankoop van een woning door een echtgenoot tijdens de echtscheidingsprocedure.
Daar voorziet VLABEL enkele toleranties. In het geval bijvoorbeeld dat de echtgenoot een woning koopt met de bedoeling dat die na de scheiding de eigen gezinswoning wordt, dan zal de gemeenschappelijke woning van het koppel nog steeds verhinderend zijn. De echtgenoot zal dus 12% verkooprecht moeten betalen. Maar, na het uitspreken van de echtscheiding heeft hij of zij recht op een teruggave. Achteraf kan de echtgenoot dus 9% (bij toepassing van het 3%-tarief) tot zelfs 11% (bij toepassing van het 1%-tarief) terugkrijgen.
Tot zover niets nieuws onder de zon.
Toegevoegd in de versie van 5 juni is echter het volgende scenario:
Indien een echtgenoot tijdens de echtscheidingsprocedure met eigen middelen een woning aankoopt zonder tussenkomst van de andere echtgenoot en enkel gemeenschappelijke onroerende goederen heeft samen met die andere echtgenoot, zal de aankopende echtgenoot geen verhinderend onroerend bezit hebben op datum van de aankoopakte. Vanaf het echtscheidingsvonnis zal de echtgenoot die in de EOT-regelingsakte voor de volle eigendom een woning of bouwgrond is toebedeeld met terugwerkende kracht vanaf de neerlegging van het verzoekschrift enige volle eigenaar zijn geweest van een woning of bouwgrond. Hierdoor zal de echtgenoot ten aanzien van Vlabel op datum van de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning verhinderend onroerend bezit hebben gehad. De voorwaarden om het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF te genieten waren door deze terugwerkende kracht achteraf bekeken niet voldaan. De echtgenoot zal het genoten tarief verliezen en een navordering verschuldigd zijn.
Het is dus vrij doorslaggevend voor de koper om in te schatten of hij of zij in de echtscheidingsakte onroerende goederen toebedeeld zal krijgen, wetende dat de eigendom daarvan fiscaal retroactief wordt teruggebracht naar de oorspronkelijke start van de echtscheidingsprocedure.
Bron: SP 18044 - Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven van 3% en 1% voor de eigen woning - https://www.vlaanderen.be/vlaamse-belastingdienst/sp18044
