NIEUWS
Onrechtmatige bedingen ook van toepassing op VME’s
11-03-2024

.

Op 8 februari 2024 werd op de plenaire vergadering van de Kamer de wet houdende Diverse Bepalingen inzake Economie goedgekeurd. Met de wet wordt de onrechtmatige bedingenleer uit het economisch recht (boek 6 WER) van toepassing op VME's. Hierdoor worden VME’s voortaan beter beschermd wanneer ze overeenkomsten afsluiten.

.

Het gaat hierbij o.m. om onderhoudscontracten (liften, brandblussers), of om overeenkomsten inzake herstellingen (dak, aannemingswerken). VME’s worden vaak geconfronteerd met contracten met een soms abnormaal lange duur, die ook vaak voorzien in een verlenging met eenzelfde buitensporige duur.

Het economisch recht bevat twee regelingen omtrent onrechtmatige bedingen, namelijk één voor overeenkomsten tussen consumenten en ondernemingen, en één voor overeenkomsten tussen ondernemingen onderling, maar geen van beiden vond toepassing op de VME. Tot op heden waren VME’s dus enkel tegen onrechtmatige bedingen beschermd door het algemeen verbod uit het burgerlijk wetboek. Dit is echter minder diep uitgewerkt en minder streng gesanctioneerd dan dat uit het economisch recht. Voortaan valt iedere VME, afhankelijk van de bestemming van de mede-eigendommen, onder één van deze twee.

Hoedanigheid van de VME speelde parten

In het kader van de onrechtmatige bedingen speelde de hoedanigheid van de VME haar parten. Een VME is een rechtspersoon naar privaat recht. Maar, een VME vervult geen economische activiteit en streeft geen economisch doel na.

Die combinatie geeft de VME een bijzondere positie in het Wetboek Economisch Recht. Het WER bevat zowel een enge als een ruime definitie van een ‘onderneming’.

  1. De ruime definitie waarbij elke rechtspersoon als onderneming wordt aanzien; en
  2. De enge definitie waarbij alleen rechtspersonen die een economisch doel nastreven als onderneming gelden.

De VME beantwoordt aan de brede definitie maar niet aan de enge. De specifieke aard van de VME zorgt er immers voor dat zij onder geen van beide regelingen omtrent onrechtmatige bedingen viel.

Verbod op onrechtmatige bedingen voor de VME

Voor de toepassing van de onrechtmatige bedingenleer op de VME’s heeft de wetgever niet gekozen voor een eigen sui generis regeling maar heeft ze zich gealigneerd op de toepassing van de beschermingsregels inzake onrechtmatige bedingen uit het boek 6 van het WER op de VME’s.

Daarbij wordt een onderscheid gemaakt:

  • Als 75% of meer van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de onrechtmatige bedingenleer voor consumenten van toepassing.
  • Als meer dan 25% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toebedeeld aan kavels die een professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, dan is de onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen van toepassing.

Inhoud van het verbod onrechtmatige bedingen

De basisprincipes van beide onrechtmatige bedingleren zijn dezelfde. Elk onrechtmatig beding is verboden en nietig. De overeenkomst zelf blijft evenwel bindend voor de partijen indien ze zonder de onrechtmatige bedingen kan voortbestaan.

Als onrechtmatig geldt ieder beding dat, alleen of in samenhang met één of meer andere bedingen, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen.

Hier zit een eerste belangrijk verschil met de regeling uit het BW. Aldaar is een dergelijk beding immers slechts nietig als partijen er niet werkelijk konden over onderhandelen. In de onrechtmatige bedingenleer in het economisch recht is deze vereiste niet aanwezig.

Daarnaast bevatten beide regelengehelen een lijst van bedingen die sowieso onrechtmatig zijn. In het geval van de consumentenregeling zijn dit er drieëndertig, in het geval van de ondernemingsregeling vijf. De onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen bevat ook een lijst van acht bedingen die worden vermoed onrechtmatig te zijn, tot tegenbewijs.

Bijzonder interessant is dat beide regelengehelen ook bepalingen bevatten omtrent automatische verlengingen van overeenkomsten van bepaalde duur. Denk aan onderhoudscontracten van erg lange duur.

De onrechtmatige bedingenleer voor ondernemingen bevat de regel dat ook overeenkomsten van bepaalde duur eenzijdig moeten kunnen worden opgezegd met een redelijke opzegtermijn. Deze letterlijke lezing vindt steun in de voorbereidende werken, al wordt in de rechtsleer getemperd tot die situaties waarin de duur van de overeenkomst geen kernbeding is.

Meer onbetwistbaar houdt zij eveneens in dat de VME de overeenkomst gedurende een redelijke termijn voorafgaand aan de verlenging moet kunnen opzeggen, gekoppeld aan de regel dat onredelijk lange verlengingen of onvoldoende duidelijke verlengingsbedingen onrechtmatig zijn.

Wanneer het consumentenrecht toepassing vindt kan de VME een dienstenovereenkomst van bepaalde duur voortaan na de stilzwijgende verlenging op elk ogenblik zonder vergoeding opzeggen met inachtneming van een overeengekomen opzeggingstermijn, die maximum twee maanden mag bedragen.

Inwerkingtreding

Deze aanpassing wordt van kracht 10 dagen na de publicatie van het wijzigingsbesluit in het Belgisch Staatsblad.

Wat gebeurt er met een contract waarin bedingen staan die onrechtmatig zijn volgens de nieuwe bescherming die VME’s wordt geboden?

Het WER bepaalt dat elk onrechtmatig beding opgenomen in de lijst verboden is en dus nietig. Dus: als een contract (of de algemene voorwaarden bij een contract) een onrechtmatige clausule bevat, dan is die clausule nietig en de leverancier kan ze dus niet afdwingen.

Wat het verder bestaan van het contract betreft, geldt dat je moet nagaan of dat contract kan voortbestaan zonder de onrechtmatige bedingen. Doorgaans is dat het geval. Onrechtmatige bedingen concentreren zich immers niet op het voorwerp van de overeenkomst (de geleverde diensten, producten of werken). De bedingen die in de lijst van verboden/onrechtmatige clausules zijn opgenomen handelen ook niet over de vraag of de prijs redelijk is in verhouding tot de geleverde diensten, producten of werken.

Overeenkomst blijft verder bestaan

Het Wetboek Economisch Recht beschermt de consument/onderneming (en dus binnenkort ook de VME) tegen een juridische ongelijkheid, niet minder maar ook niet meer.

Om die reden geldt ook dat de nietigheid van de onrechtmatige bedingen de essentie van de overeenkomst (het voorwerp & de prijs) niet aantast, de overeenkomst verder blijft bestaan en bindend blijft voor alle partijen.

In principe moet dus enkel het betrokken beding buiten beschouwing worden gelaten, en blijft de essentie van de overeenkomst overeind, tenzij de consument kan aantonen dat hij onder die voorwaarden niet gecontracteerd zou hebben.

Bron: CIB

Recente berichten
NIEUWS
De Toekomst van Traditie: Een Gesprek met Cédric Vanden Berghe van Agence Het Zoute
NIEUWS
Beaufort 24 - Triënnale aan Zee

Erkend vastgoedmakelaar BIV 203.323 (België)
Toezichthoudende autoriteit: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, Luxemburgstraat 16B te 1000 Brussel (BIV)
Onderworpen aan de deontologische code BIV
BA en borgstelling via NV AXA BELGIUM (polisnr. 730.390.160)
Lid van CIB
Agence Het Zoute NV: BTW BE 0735.977.107
RPR Gent, afdeling Brugge
Derdenrekening: BE38 0018 9234 1472

Voor de beste ervaring op deze website vragen we u vriendelijk onze cookies te aanvaarden.