NIEUWS
Federaal langetermijnsparen voor onroerend goed verdwijnt: dit moet je onthouden
16-10-2023

Op 1 januari 2024 wordt het fiscaal voordeel van een tweede woning afgeschaft. Concreet betekent dit dat je de hypothecaire lening voor een tweede onroerend goed in het langetermijnsparen niet langer zal kunnen inbrengen. De regeling geldt voor alle nieuwe leningen, aangegaan vanaf 1 januari 2024. De bestaande kredieten worden gehonoreerd. Liep de lening op 31 december 2023, dan kan die nog steeds van het fiscale voordeel van het langetermijnsparen genieten.

Aktedatum allesbepalend

Om het belastingvoordeel van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering te kunnen genieten moet de akte voor het krediet dus verleden zijn bij de notaris voor 1 januari 2024.

Ook in geval van een wederopname van het reeds terugbetaalde kapitaal van een lopend krediet kan nog van het fiscale voordeel genoten worden. De datum van ondertekening van de onderhandse kredietovereenkomst zal hierbij bepalend zijn. Aangezien een wederopname als een nieuw krediet wordt aanzien zal een wederopname na 31 december 2023 echter niet in aanmerking komen.

Enkele aandachtspunten

Een antimisbruikbepaling vermijdt dat eigenaars de looptijd van hun lening zouden verlengen om langer van het langetermijnsparen te kunnen genieten. Fiscaal wordt dan enkel rekening gehouden met de initiële looptijd.

Herfinancieringen worden niet als nieuwe leningen beschouwd. De aanvangsdatum van het initiële krediet blijft behouden, ongeacht of de herfinanciering gebeurt bij dezelfde of een andere bank.

Ook in geval van een wederopname van het reeds terugbetaalde kapitaal van een lopend krediet kan nog van het fiscale voordeel genoten worden. De datum van ondertekening van de onderhandse kredietovereenkomst zal hierbij bepalend zijn. Aangezien een wederopname als een nieuw krediet wordt beschouwd zal een wederopname voor 1 januari 2024 moeten gebeuren voor het fiscale voordeel in aanmerking te komen.

We verwachten overigens nog een circulaire met verduidelijkingen.

Eindsprint richting 31 december 2023

Naarmate die datum nadert, zal de belangstelling voor het stelsel nog groeien. Aangezien de leningsakte en de aankoopakte quasi altijd samen worden verleden, betekent dit dus als koper een sprint bij de notaris.

Belangrijke aandachtspunten federaal langetermijnsparen

Wat is het federaal langetermijnsparen?

Het langetermijnsparen is een belastingvoordeel dat bijvoorbeeld wordt toegekend op premies voor levensverzekeringen via tak21 of tak23. Op deze wijze laat het toe om - naast het pensieonsparen - aanvullend fiscaal voordelig te sparen.

Voor het langetermijnsparen is een korf beschikbaar van 2.350 EUR. Een belastingplichtige kan dus maximaal tot dat bedrag bijeengespaarde sommen fiscaal inbrengen. Daarop ontvangt hij een belastingvoordeel van 30%. Goed dus voor een potentieel voordeel van 705 EUR.

Bijeengespaarde sommen voor het pensieonsparen vullen deze korf niet. Hoe zwaar je al aan pensioensparen doet, maakt dus niet uit.

Wat is het federaal langetermijnsparen voor onroerend goed?

Heden kan je ook kapitaalaflossingen voor een onroerend goed inbrengen in de korf van het langetermijnsparen. Het gaat dan enkel om de kapitaalaflossingen (de intrestaflossingen komen in aanmerking voor de gewone intrestaftrek).

Maar, daarbij moet je rekening houden met twee belangrijke beperkingen:

  1. Het federaal langetermijnsparen is alleen bescchikbaar voor hypothecaire leningen die betrekking hebben op niet-eigen woningen.
  2. De korf van 2.350 EUR wordt wel gevuld door bedragen die ingebracht worden voor de woonbonus.

Interactie met de woonbonus

Zolang iemand de woonbonus geniet, is de kans reëel dat de korf van het federaal langetermijnsparen reeds volledig of minstens in grote mate gevuld zal zijn.

Een voorbeeld:

  • Jan verwerft zijn eigen woning in december 2017 en ontvangt de geïntegreerde Vlaamse woonbonus voor zijn hypothecaire lening.
  • Tot en met 2027 komt hij in aanmerking voor de optelsom van de basiskorf (1.520 EUR) met de verhoging van het maximaal aftrekbaar bedrag gedurende de eerste 10 jaar van de looptijd (760 EUR). Goed dus voor een totale korf van 2.280 EUR.
  • In mei 2023 koopt Jan bijkomend een studio, die hij zal verhuren. Daarvoor gaat hij een lening aan van 75.000 EUR. Omdat het hier gaat om een niet-eigen woning kan hij die lening inbrengen voor het langetermijnsparen.
  • Van zodra hij die studio koopt, verliest hij de verhoging van het maximaal aftrekbaar bedrag met 760 EUR. Die krijgt hij immers enkel als zijn eigen woning ook zijn enige woning is. Hij verliest hierdoor 760 EUR*40% = 304 EUR. Dit voor een periode van 4 jaar (in 2028 is de 10-jarige termijn voor de verhoging met 760 EUR sowieso ten einde).
  • Zijn potentieel fiscaal voordeel via het langetermijnsparen bedraagt 30% van 830 EUR = 249 EUR op jaarbasis. dat is dus 4 jaar lang minder dan wanneer hij geen tweede eigendom zou hebben maar na die 4 jaar is het meer.

Het federaal langetermijnsparen voor de niet-eigen woning wordt dus interessanter naarmate de belastingplichtige niet (meer) kan genieten van de woonbonus. Niet-onbelangrijk daarbij is natuurlijk dat de woonbonus in Vlaanderen volledig werd afgeschaft op 01/01/2020.

Zo zie je meteen dat voor een degelijk advies aan een investeerder niet alleen kennis vereist is over het langetermijnsparen zelf. Je moet ook de historiek van de verschillende woonbonus-stelsels in de vingers hebben. Anders kan je niet inschatten hoeveel van de fiscale korf van 2.350 EUR eventueel nog gebruikt kan worden.

Niet-geheel onbelangrijk: de begrenzing van 2.350 EUR geldt voor het totaal aan langetermijnsparen dat door de belastingplichtige gebeurt. Heeft die bijvoorbeeld een levensverzekering, dan moet daar ook rekening mee gehouden worden. De som van het roerend en onroerend langetermijnsparen mag fiscaal slechts voor 2.350 EUR ingebracht worden.

Anderzijds geldt dat maximum per persoon/belastingplichtige. Net zoals bij de woonbonus kan elke persoon uit een koppel beroep doen op de volledige korf voor zichzelf.

Enkel voor de niet-eigen woning

Het is cruciaal om goed te begrijpen wat concreet bedoeld wordt met de 'niet-eigen woning'. Toen het langetermijnsparen voor onroerend goed politiek actueel was, werd in de media enkel verwezen naar tweede verblijven. Die - zeer ongelukkige - sfeerzetting deed het toepassingsgebied beperkter voorkomen dat het in feite is.

De definitie van 'eigen woning' vinden we terug in art. 5/5, §4 van de Bijzondere Financieringswet. We nemen er die definitie bij, omdat quasi elk woord daarin belangrijk is.

De eigen woning is de woning die de belastingplichtige als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker tijdens het belastbare tijdperk:

1° ofwel zelf betrekt;

2° ofwel niet zelf betrekt om één van volgende redenenen:

a) beroepsredenen;

b) redenen van sociale aard;

c) wettelijke of contractuele belemmeringen die het de belastingplichtige onmogelijk maken om de woning zelf te betrekken;

d) de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden die het de belastingplichtige niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken.

Wanneer een belastingplichtige meer dan één woning betrekt, wordt de woning waar zijn fiscale woonplaats is gevestigd als de eigen woning beschouwd. (...) Bij wijzigingtijdens het belastbaar tijdperk wordt de kwalificatie of een woning een eigen woning is, van dag tot dag beoordeeld.

Dus: de woning waar de belastingplichtige zelf woont, komt niet in aanmerking voor het federaal langetermijnsparen. Dat geldt ook voor een woning waar de eigenaar om gegronde redenenen niet zelf woont. Bijvoorbeeld: hij werkt in het buitenland en kan daarom niet in zijn woning in België verblijven. Deze uitzonderingsregels (de 'gegronde redenen') zijn gevoerd bij wijze van tolerantie. Ze voorkwamen dat iemand die om sociale redenen elders woonde, de woonbonus verloor. Maar, ondertussen is de situatie natuurlijk gewijzigd door de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen & Brussel. Nu zou het eigenlijk voordeliger zijn moesten deze mensen toch van het federaal langetermijnsparen kunnen genieten. Daar heeft de wetgever echter niet aan gedacht.

Een niet-eigen woning is dus naast een tweede verblijf ook:

  • Een tweede woning die wordt verhuurd
  • De enige (eerste) woning die wordt verhuurd, terwijl de belastingplichtige zelf elders huurt, nog thuis woont, in het buitenland verblijft (voor andere dan professionele redenen),...
  • ...

Het hoeft niet noodzakelijk om de tweede, derde,... woning te gaan. Ook de eerste woning kan niet-eigen zijn.

Noteer dat de kwalificatie van eigen en niet-woning van dag tot dag kan veranderen, naargelang het gedrag van de belastingplichtige. Dat geeft de fiscus slagkracht om de ingave in de personenbelasting als niet-eigen woning te betwisten.

Andere voorwaarden

Logischerwijs komen alleen woningen in aanmerking. De lening moet ook een looptijd hebben van minimum 10 jaar en afgesloten zijn bij een financiële instelling uit een lidstaat van de Europese Economische Ruimte. Ook renovatieleningen voor een niet-eigen woning voldoen.

Het totaalbedrag van de lening dat in aanmerking komt, is begrensd. Het maximum verschilt alnaargelang het jaar waarin de lening werd afgesloten.

Recente berichten
NIEUWS
De Toekomst van Traditie: Een Gesprek met Cédric Vanden Berghe van Agence Het Zoute
NIEUWS
Beaufort 24 - Triënnale aan Zee

Erkend vastgoedmakelaar BIV 203.323 (België)
Toezichthoudende autoriteit: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, Luxemburgstraat 16B te 1000 Brussel (BIV)
Onderworpen aan de deontologische code BIV
BA en borgstelling via NV AXA BELGIUM (polisnr. 730.390.160)
Lid van CIB
Agence Het Zoute NV: BTW BE 0735.977.107
RPR Gent, afdeling Brugge
Derdenrekening: BE38 0018 9234 1472

Voor de beste ervaring op deze website vragen we u vriendelijk onze cookies te aanvaarden.