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Malentendus fréquents sur les tâches des syndics
05-08-2023

Les propriétaires d'un appartement possèdent parfois également une cave, un emplacement ou un garage dans le même immeuble. En outre, il existe des parties communes accessibles à tous les propriétaires d'appartements, dont ils sont tous copropriétaires. Il s'agit de l'ascenseur, des couloirs et du hall d'entrée. Un syndic est chargé de la gestion et de l'entretien de ces parties communes. Si un immeuble se compose de deux ou plusieurs appartements appartenant à des personnes différentes, les copropriétaires - sauf exception - sont légalement tenus de désigner un syndic. Il ne s'agit pas nécessairement d'un professionnel. Un copropriétaire peut également agir en tant que syndic. Dans les petits immeubles, cela arrive plus souvent. Les tâches du syndic sont définies par la loi, mais malgré cela, il y a des malentendus à ce sujet.

"Syndic, au secours, mon robinet fuit" ou "La chaudière est en panne, vous pouvez venir ?". Trop souvent, les habitants d'un immeuble se font une fausse idée des missions du syndic. De quoi le syndic est-il ou non responsable ? Tour d'horizon des malentendus les plus courants.

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1. Le syndic résout tout

"La loi sur la copropriété définit clairement la mission d'un syndic", explique Tom Van Campenhout, professeur à l'AP Hogeschool Antwerpen et directeur du bureau de syndic 03Beheer, qui compte quelque 8 000 appartements à Anvers dans son portefeuille. "Les propriétaires pensent parfois que nous sommes responsables de tout, mais ce n'est pas le cas. Nous sommes responsables de la gestion des parties communes. Chaque immeuble d'habitation a un règlement intérieur. Il précise ce qui appartient aux parties communes et ce qui est privé".

"Notre mission s'arrête derrière la porte de l'appartement", déclare son collègue Frederiek Thiers. Il est trésorier du Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) et directeur commercial du gestionnaire professionnel FT Immo, qui gère quelque 5 000 appartements dans le sud-ouest de la Flandre.

Il y a une panne d'électricité dans votre appartement ou de l'eau qui s'échappe d'un élément de chauffage ? Ce n'est pas au syndic de résoudre ces problèmes. "Cependant, il arrive régulièrement que nous soyons considérés comme une sorte de premier secours en cas d'accident", explique M. Thiers. "Ou que l'on nous appelle pour se plaindre de nuisances causées par un colocataire. Mais nous ne sommes pas des policiers."

Quelles sont donc les tâches du syndic ? "La loi sur la copropriété énumère une quinzaine de tâches", explique M. Thiers. Par exemple, le syndic tient les comptes de l'association des copropriétaires, dans laquelle tous les copropriétaires sont réunis. Il doit payer le fournisseur d'énergie et l'assureur et percevoir les commissions de tous les propriétaires d'appartements. Ceux-ci versent une avance mensuelle ou trimestrielle au syndic, qui couvre les frais de gestion et d'entretien des parties communes.

En outre, le syndic est chargé d'établir un budget afin que les copropriétaires aient une vision des charges courantes et exceptionnelles. Le syndic doit également convoquer une assemblée générale une fois par an. Les copropriétaires y prennent des décisions sur les parties communes de l'immeuble. Il appartient au syndic d'appliquer (ou de faire appliquer) ce qui a été décidé lors de cette assemblée.

Font également partie de la mission : les mesures conservatoires et les actes de gestion provisoire. "Supposons que la toiture d'un immeuble soit endommagée par une tempête, le syndic est obligé de prendre des mesures pour que les dégâts ne s'aggravent pas. Il n'est pas nécessaire d'attendre la tenue de l'assemblée générale pour réparer les dégâts", explique M. Thiers. "Même si un copropriétaire ne remplit pas ses obligations financières, le syndic doit demander une provision supplémentaire aux copropriétaires pour que l'association des copropriétaires puisse continuer à remplir ses obligations envers les fournisseurs", précise M. Van Campenhout.

"Lors de la vente d'un appartement, il incombe au syndic d'informer à l'avance l'acheteur potentiel de la situation de l'immeuble", précise M. Thiers. Le syndic fournit notamment les trois derniers rapports de l'assemblée générale et fait le point sur le capital de réserve, la tirelire de l'association des co-propriétaires. "De cette manière, le nouveau propriétaire n'achète pas un chat dans un sac", précise-t-il.

2. Le syndic est le patron de l'immeuble

"Certains pensent que nous gérons le bâtiment comme bon nous semble, mais ce n'est pas tout à fait exact", explique M. Van Campenhout. "Un syndic exécute ce qui a été décidé lors de l'assemblée générale. S'il y est décidé de ne pas rénover la façade d'un immeuble d'habitation, cela ne se fera pas, même si c'est souhaitable. Un bon syndic guide l'association des copropriétaires dans ses décisions et souligne les responsabilités des copropriétaires."

3. Le syndic facture fermement

"On nous dit parfois qu'un syndic professionnel coûte cher", explique M. Thiers. "Mais nous percevons des honoraires basés sur les tâches juridiques. Le montant de ces honoraires dépend, entre autres, de la taille de l'immeuble. Comptez 20 à 30 euros par mois et par appartement pour un immeuble de 20 appartements.

"Pour la qualité et le service, il faut payer. D'ailleurs, les propriétaires confondent parfois les honoraires du syndic avec les charges qu'ils paient mensuellement ou trimestriellement. Or, seule une petite partie de cette somme nous revient."

Profession en pénurie

Il y a 100.000 copropriétés (Association des copropriétaires) dans notre pays, selon les chiffres de la Banque Carrefour des Entreprises. Mais proportionnellement, il n'y a pas beaucoup de syndics professionnels pour gérer ces immeubles à appartements. Au début de cette année, 513 agents immobiliers-syndics étaient actifs, selon les chiffres de l'IPI. Ils travaillent exclusivement en tant que syndics.

En outre, il y a 2 676 courtiers-syndics, qui peuvent travailler à la fois comme courtiers immobiliers et comme syndics, mais dont le métier n'est pas clair s'ils combinent les deux agréations. Le nombre de syndics-propriétaires - un syndic ne doit pas nécessairement être un professionnel - n'est pas non plus clair.

Source : CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen)

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