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Les modifications portent essentiellement sur l'ajout de deux paragraphes relatifs à la possession entravante.

Pour mémoire

Pour être éligible aux taux réduits de 3% et 1%, l'acheteur ne doit pas posséder de biens empêchants. L'acheteur ne peut pas être propriétaire à part entière d'un autre logement ou terrain à bâtir.

Ce critère est évalué à la date de l'acte authentique.

Évidemment, un acheteur peut bénéficier de la tolérance du lien causal. L'acheteur dispose alors de deux ans (pour le taux de 3%) ou de trois ans (pour le taux de 1%) pour vendre l'autre(s) logement(s) ou terrain(s) à bâtir. Les taux réduits sont appliqués immédiatement. Cependant, si l'acheteur ne parvient pas à vendre tous les biens empêchants dans les délais, VLABEL réclamera l'avantage.

Exclusion de la « petite astuce »

La première modification apportée le 5 juin à la position concerne l'exclusion d'une « astuce » pour contourner la condition de l'absence de biens empêchants.

En effet, le texte suivant a été ajouté :

Si l'acquéreur du logement ne possédait pas lui-même de biens immobiliers empêchants à la date de l'acte d'achat et a bénéficié du taux réduit, mais qu'il devient ultérieurement, avec effet rétroactif à une date antérieure ou à la date de l'acte authentique d'achat, propriétaire à part entière d'un logement ou d'un terrain à bâtir, cela entraînera la perte du taux réduit bénéficié et un redressement.

L'objectif est d'exclure les constructions où l'acheteur ne possède effectivement pas d'autres biens à la date de l'acte authentique, mais où cette situation change rétroactivement par la suite. Un bon planificateur financier peut, avec quelques astuces, s'assurer que d'autres biens sont temporairement « soustraits » juste à la date de l'acte authentique. Il peut s'agir de constructions telles que des apports/retraits temporaires dans une société.

En tout cas, VLABEL met fin à cela maintenant. Si ultérieurement, avec effet rétroactif, des biens sont ajoutés à la date de l'acte, VLABEL reviendra également rétroactivement sur cette situation.

En cas de divorce

La deuxième modification concerne l'achat d'un logement par un époux pendant la procédure de divorce.

VLABEL prévoit quelques tolérances dans ce cas. Par exemple, si l'époux achète un logement dans l'intention d'en faire la résidence principale après le divorce, l'ancien logement commun du couple sera toujours considéré comme un bien empêchant. L'époux devra donc payer un droit de vente de 12%. Cependant, après le prononcé du divorce, il ou elle aura droit à un remboursement. Ainsi, l'époux pourra récupérer ultérieurement 9% (en cas d'application du taux de 3%) voire même 11% (en cas d'application du taux de 1%).

Rien de nouveau sous le soleil jusque-là.

Cependant, le scénario suivant a été ajouté dans la version du 5 juin :

Si un époux achète un logement avec ses propres moyens pendant la procédure de divorce, sans intervention de l'autre époux, et ne possède que des biens immobiliers communs avec cet autre époux, l'époux acheteur n'aura pas de biens immobiliers empêchants à la date de l'acte d'achat. Dès le jugement de divorce, l'époux qui, dans l'acte de règlement EOT, se verra attribuer la pleine propriété d'un logement ou d'un terrain à bâtir, sera considéré comme propriétaire unique avec effet rétroactif à partir du dépôt de la requête en divorce. Par conséquent, l'époux aura eu un bien immobilier empêchant à la date de l'acte authentique d'achat du nouveau logement. Les conditions pour bénéficier du tarif réduit de l'article 2.9.4.2.11 du VCF n'étaient donc pas remplies en raison de cet effet rétroactif. L'époux perdra le taux réduit bénéficié et sera redevable d'un redressement.

Il est donc crucial pour l'acheteur d'évaluer s'il ou elle se verra attribuer des biens immobiliers dans l'acte de divorce, sachant que la propriété de ces biens sera rétroactivement ramenée au début de la procédure de divorce.

Source : SP 18044 - Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven van 3% en 1% voor de eigen woning - https://www.vlaanderen.be/vlaamse-belastingdienst/sp18044