NOUVELLE
Revente rapide de biens immobiliers
04-12-2023

Rénover une vieille maison, la vendre rapidement et acheter une maison plus grande avec une belle plus-value ? Le fisc ne va pas s'en réjouir. Les "Harry's" doivent s'attendre à des contrôles stricts dans cette situation.

Cette année encore, des contrôles ont été effectués sur les "plus-values réalisées lors de la revente rapide d'un bien immobilier".

Concrètement, l'administration fiscale a envoyé plusieurs milliers de lettres à des contribuables privés soupçonnés d'avoir réalisé une telle plus-value "rapide" sur la vente d'un bien immobilier, les mettant en demeure de déclarer correctement cette plus-value réalisée dans leur impôt sur le revenu des personnes physiques.

Le ministre des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V) a répondu à sa collègue et députée Leen Dierick, qui souhaitait connaître les priorités concrètes du SPF Finances pour l'année prochaine.

50 % d'impôts

Les fiscalistes Erik Van Laecke et Ive Rosseel, rattachés au département recherche de l'ACV, soulignent que l'inspection fiscale cible spécifiquement les particuliers qui ont acheté plusieurs maisons dans un laps de temps relativement court et qui les ont ensuite revendues rapidement. Ainsi, il y a quelques années, le fisc a eu affaire à un contribuable qui avait acheté pas moins de 33 biens immobiliers en l'espace de 13 ans. Mais même la vente d'une dizaine de biens peut être ciblée.

"L'administration fiscale considère alors que les plus-values réalisées lors de la vente sont en fait des revenus professionnels". Avec des conséquences importantes : "En effet, des taux d'imposition progressifs allant jusqu'à 50 % peuvent alors s'appliquer, sans compter les taxes communales", explique l'avocat fiscaliste Paul Verhaeghe, du cabinet Wanted Law.

Combien d'impôts paient-ils aujourd'hui ? En partie rien. "Lorsque vous vendez votre maison familiale, la plus-value ou le bénéfice que vous réalisez à cette occasion est en principe toujours exonéré d'impôts", explique M. Rosseel. "Si vous vendez un bien qui n'est pas la maison familiale - une résidence secondaire ou un bien locatif - dans les cinq ans, vous devez en principe payer 16,5 % d'impôts sur les plus-values réalisées."

Il en va toutefois différemment lorsqu'un particulier achète plusieurs maisons à court terme et les remet en vente quelques mois ou quelques années plus tard - qu'elles aient été sérieusement rénovées ou non - à un prix beaucoup plus élevé. Dans ce cas, le fisc ne peut pas considérer que ce particulier empoche en grande partie les plus-values réalisées.

Prêts importants

Tant Rosseel que Verhaeghe soulignent qu'il n'existe pas aujourd'hui de critères clairs permettant de déterminer si les revenus provenant de l'achat et de la vente rapide de biens immobiliers doivent effectivement être considérés comme des revenus professionnels. "Or, cette question fait régulièrement l'objet d'un litige entre un contribuable et l'administration fiscale."

"C'est grâce à cette jurisprudence que l'on sait désormais plus clairement ce qu'il faut entendre par revenus professionnels provenant de biens immobiliers", a déclaré Roel Deseyn de Rivus Lawyers. "Il doit s'agir d'une activité régulière et continue. Les différentes activités immobilières sont également liées. Et l'ensemble dégage un caractère professionnel : par exemple, il s'agit souvent de personnes qui sont déjà actives dans le secteur de l'immobilier. Il est également tenu compte du fait que la personne contracte des emprunts importants pour l'achat d'un bien immobilier, par exemple."

Selon nos informations, le fisc table sur un produit de plusieurs dizaines de millions d'euros.

Source : CIB

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