Lors de l’achat d’un bien immobilier en Flandre, les droits d’enregistrement constituent inévitablement un élément important du budget. Il s’agit d’un coût significatif, qui influence directement la faisabilité globale d’un projet. Pour l’acquisition de sa résidence principale et unique, un taux préférentiel de 2 % est actuellement d’application. Cela représente une différence substantielle par rapport au taux de base de 12 %.

Depuis le 1er janvier 2026, les conditions pour bénéficier de ce tarif réduit ont toutefois été renforcées. Les autorités flamandes souhaitent ainsi éviter que ce régime avantageux ne soit utilisé à des fins autres que celles pour lesquelles il a été instauré. Il est donc essentiel, pour les candidats-acquéreurs, de bien comprendre ces évolutions.

Comment fonctionnait le régime jusqu’au 31 décembre 2025 ?

Jusqu’à cette date, lors de l’achat de votre résidence principale et unique, vous ne payiez que 2 % de droits d’enregistrement, à condition de vous domicilier à l’adresse du bien dans un délai de trois ans après l’acquisition. La durée réelle de votre occupation n’était alors pas déterminante.

Certaines acquisitions partagées ou structurées pouvaient également encore bénéficier, en partie, du taux réduit. Dans la pratique, cela donnait lieu à diverses constructions juridiques qui ne correspondaient pas toujours à l’intention initiale du législateur.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er janvier 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, les conditions sont devenues sensiblement plus strictes. Pour pouvoir appliquer le taux de 2 %, deux exigences principales doivent désormais être respectées.

Premièrement, il ne suffit plus de se domicilier dans le logement acquis : l’acquéreur doit y résider effectivement pendant au moins un an. Une simple inscription administrative ne suffit donc plus. L’objectif est de garantir que le bien soit réellement utilisé comme résidence principale.

Deuxièmement, le bien doit être acquis en pleine propriété dans son intégralité. Le tarif réduit ne s’applique plus que lorsque des personnes physiques acquièrent ensemble la totalité du droit de propriété. Les montages impliquant un usufruit et une nue-propriété ne sont désormais plus éligibles.

Les acquisitions dites « mixtes », associant par exemple un particulier et une société, sont également exclues du régime préférentiel depuis 2026.

Pourquoi ce durcissement des règles ?

Cette réforme vise avant tout à lutter contre les abus. Dans certains cas, des acquéreurs se domiciliaient temporairement dans un bien uniquement pour bénéficier du taux réduit, sans y établir réellement leur résidence.

En instaurant une durée minimale d’occupation d’un an et en limitant certaines structures de propriété, les autorités entendent recentrer l’avantage fiscal sur son objectif principal : favoriser l’acquisition d’une véritable résidence principale.

Quelles conséquences pour vous en tant qu’acquéreur ?

Pour toute acquisition réalisée à partir de 2026, il est désormais indispensable d’occuper effectivement le bien pendant au moins un an et d’en détenir la pleine propriété afin de conserver le taux de 2 %.

Pour les investisseurs, les personnes envisageant une résidence secondaire ou recourant à des montages juridiques spécifiques, ces nouvelles règles peuvent avoir un impact concret sur le plan financier.

Un accompagnement personnalisé reste essentiel

Les règles fiscales et juridiques évoluent régulièrement. Ce qui est valable aujourd’hui peut être modifié demain. Il est donc important de se faire accompagner lors de décisions immobilières majeures.

Chez Agence Het Zoute, nous suivons ces évolutions de près. Nous vous aidons à analyser votre situation et à déterminer le régime le plus adapté à votre projet.

Vous pouvez ainsi avancer en toute connaissance de cause — et envisager l’avenir avec sérénité.

Vous avez des questions concernant les droits d’enregistrement ou un projet d’achat concret ? Notre équipe se tient à votre disposition pour vous conseiller personnellement. Contactez-nous dès aujourd’hui au 050 60 33 33 ou par e-mail à verkoop@hetzoute.be