Situation actuelle

En l'état actuel de la réglementation, à partir du 1er mai 2025, lors de la vente d'un appartement (dont l'année de construction est à risque, c'est-à-dire antérieure à 2001), il sera obligatoire de fournir à l'acheteur à la fois un certificat d'amiante pour l'appartement lui-même (parcelle privée) et un certificat d'amiante pour les parties communes. L'obligation d'information du vendeur s'élargit donc. Même en cas de donation d'un bien immobilier, les deux certificats d'amiante doivent être présents et remis au donataire. En effet, cette obligation s'applique à toute cession.

Bien entendu, un vendeur, un donateur ou un agent immobilier ne peut remplir ce devoir d'information que s'il dispose d'un certificat d'amiante Parties Communes. C'est à l'association des copropriétaires qu'il incombe de faire établir ce certificat. De facto, l'extension de l'obligation d'information introduit l'obligation pour la VME de faire établir un certificat amiante Parties Communes. En principe, cette obligation n'existe qu'en cas de vente ou de donation d'un appartement, mais il est évidemment impossible de prévoir quand cela se produira.

En prévision, il est donc préférable que les attestations d'amiante Parties Communes soient déjà établies, notamment pour éviter la coïncidence de nombreuses demandes et la difficulté de désigner un expert en amiante capable d'établir l'attestation suffisamment rapidement.

En même temps, le problème est que tous les copropriétaires, loin s'en faut, voient dans l'attestation amiante Parties Communes un outil pour mieux se protéger. Beaucoup d'autres se focalisent sur le coût et hésitent à établir l'attestation ou pensent que les copropriétaires vendeurs devraient supporter entièrement ce coût (ce qui n'est évidemment pas possible dans le cadre d'une copropriété).

D'autre part, il existe également une règle selon laquelle, d'ici le 1er janvier 2032, tous les bâtiments en Flandre doivent disposer d'un certificat d'amiante, y compris d'un certificat Parties Communes pour les immeubles à appartements. Cette obligation générale/échéance est toutefois trop éloignée dans le temps pour convaincre les Assemblées Générales réticentes de s'y atteler à temps. Le syndic n'a pas le poids d'une obligation générale pour les persuader de le faire.

Jalon unique pour l'obligation générale et l'obligation d'information certificat amiante Parties Communes lors de la vente

Une telle situation risque de ne pas faciliter la préparation des certificats d'amiante Parties Communes, mais au contraire de la compliquer (en raison des discussions entre copropriétaires, de la procrastination, ...).

Dans le plan de désamiantage actualisé, le gouvernement flamand a donc approuvé le principe d'une réglementation adaptée. Celle-ci sera bientôt soumise à l'approbation du Parlement flamand.

Ce régime modifié prévoit :

1. Obligation générale anticipée pour les immeubles d'habitation d'avoir un certificat d'amiante Parties Communes. Aujourd'hui, c'est le 01/01/2032 ; il sera donc avancé. Il semble probable que ce sera le 01/01/2027, mais nous ne pouvons pas encore le confirmer formellement.
2. Le début de l'obligation d'information concernant le certificat d'amiante Parties Communes lors de la vente sera reporté à la même date pour s'aligner sur l'obligation générale. Encore une fois, on peut supposer que ce sera le 01/01/2027 au lieu du 01/05/2025, mais nous attendons toujours une confirmation formelle de la date exacte.

L'avantage de cette disposition est qu'il ne peut plus y avoir de discussions sur la nécessité du certificat d'amiante Parties Communes. Chaque bâtiment devra en avoir un, même s'il n'est pas vendu. Toutefois, si l'un des copropriétaires vend, il peut parfaitement utiliser le certificat d'amiante Parties Communes pour son obligation d'information. Il va de soi qu'un certificat d'amiante doit toujours être établi pour l'appartement lui-même (le privatif).

Si l'association des copropriétaires viole l'obligation générale, le certificat devra évidemment encore être établi en fonction de la vente, ainsi que de la donation.

Sanction

Nous abordons brièvement une autre partie du plan d'action 2023 de la politique d'élimination de l'amiante. En effet, le texte approuvé par le gouvernement indique également qu'il pourrait y avoir des changements au niveau des sanctions. L'OVAM examinera s'il est possible, d'un point de vue organisationnel, de sanctionner les infractions à l'obligation générale de disposer d'un certificat amiante au moyen d'une amende, sur le modèle de l'EPC Parties Communes. Cette amende serait alors supportée par l'association des copropriétaires qui a manqué à son obligation de faire établir l'attestation.

Suite

Maintenant que la décision de principe a été prise, nous attendons essentiellement les modifications du décret pour l'entériner. Nous nous attendons à ce que cela soit réglementé par un décret modificatif au printemps prochain.

En attendant, nous recommandons de mettre à l'ordre du jour des assemblées générales la préparation du certificat amiante Parties Communes. Ce faisant, n'hésitez pas à vous référer au passage du plan d'action qui dit que l'obligation générale de disposer d'une attestation amiante sera avancée : ''Cette mesure avance donc l'échéance de 2032 en copropriété et remplace l'obligation décrétale actuelle d'ici mai 2025 en matière de transfert.''

Enfin, nous ne savons pas encore avec certitude qu'il s'agira du 01/01/2027. Pour éviter les goulets d'étranglement, il est certainement utile de ne pas attendre la date limite, mais de commencer à obtenir des certificats d'amiante pour les parties communes des bâtiments.

Source : CIB